法律界人士预测奥运期间房屋租赁纠纷特点并提出对策

　　奥运门票销售进入第三阶段，奥运的脚步离我们越来越近。与此同时，奥运场馆周边的业主们开始忙碌起来。随着奥运会的日益临近，大量京外、国外游客，加上媒体记者及各类工作人员将陆续云集北京。为便于前往会场观看比赛，奥运会期间，将有相当一部分游客和相关人员会选择在场馆周边短期租赁房屋居住。

　　根据北京中原三级市场研究部提供的数据显示，奥运短租房目前已经开始迅速升温。据《北京青年报》报道，目前短租房8月的成交价是正常租赁月租金的7倍左右。据北京市朝阳区人民法院奥运村法庭的何法官介绍，在这种短租价格看涨的形势下，目前由于租房而引发的纠纷日渐增多的趋势已初露端倪，通过分析近期受理的案件情况，同时根据以往的审判经验和目前的调研，奥运期间，房屋租赁纠纷预计将呈现以下3个特点：

　　第一，引发纠纷的原因呈阶段性变化。奥运会举办前，产生该类纠纷主要原因在于，为了在奥运会期间得以高价出租房屋，出租人提出与现承租人解除租约；奥运会举办后，这类纠纷将集中体现在短期租赁的房客和出租人之间，将涉及租金、财产损害赔偿、人身损害赔偿等。目前，奥运场馆周边地区已经开始出现由于房屋出租人要求提前解除租约而导致的纠纷。

　　第二，此类纠纷的当事人较为特殊。租赁房屋的出租方除了传统形式的一般居民住房外，还有“奥运人家”、家庭式宾馆等，承租方则基本上是外地人和外国人。

　　第三，在纠纷的处理方面，法院的送达和执行工作难度将加大。由于奥运期间短期租赁房屋的承租人一般居住地和经常居住地均不在北京，并且其中相当一部分是外国人，在奥运会举办后将离开中国，这将会不可避免地影响到案件受理后的送达与办结后的执行问题。

　　针对上述特点，为维护奥运场馆周边地区的安全稳定秩序，朝阳法院提出以下3点对策：

　　第一，与奥运场馆周边社区形成联动机制。即通过对周边社区进行法律宣传，动员出租人对于奥运期间短期出租的房屋进行登记备案，签订书面合同，预留承租人身份证或其他有效证件的复印件，或可采取履约保证金的形式约束双方依法履行各自的合同义务等方式，从而确保交易安全，减少纠纷的发生。

　　第二，妥善处理奥运场馆周边地区已经出现的房屋租赁纠纷，力争化解在奥运会举办前。对于为了奥运期间出租房屋而提前解除现约，并由此导致纠纷发生的，要求双方本着诚实信用的原则，依照自愿达成的合同条款履行相应权利义务；对于已经出现过此类纠纷的出租房屋再次出租的，要及时与相关社区沟通，由社区对这类房屋进行跟踪，防止屡发房屋租赁纠纷。

　　第三，建立涉奥相关纠纷快速解决机制。在奥运会期间，一旦出现房屋租赁纠纷、人身损害赔偿纠纷、财产损害赔偿纠纷等情况时，应在第一时间，在法律允许范围内，尽可能采取调解和解方式快速解决，避免矛盾激化，最大限度地维护当事人的合法利益，全力服务平安奥运。

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　　北京市大正国都律师事务所王琦律师认为，要想更好地避免奥运期间因租房问题而引发纠纷或官司，租赁双方应注意以下3点：

　　一、诚信为本，勿贪小利。奥运场馆周边的业主们切勿受奥运期间高达7倍左右租金的诱惑，而做出违背信义、法规的行为。

　　二、以合同为依据，以法律为准绳。奥运场馆周边的业主房屋租赁一般分为3种情况：第一，长期租赁。也就是说，奥运期间处于合同期之内；第二，租赁期截止至奥运期间或9、10月份；第三，没有约定租赁期限。

　　第一种情况，业主应当遵守《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据权利义务相一致的原则，业主行使了收取房租的权利，就要履行按照期限出租的义务；反之，承租人履行了交纳房租的义务，就有按照期限承租的权利。如果业主强行终止或解除合同，就要承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”从目前的司法实践中看，如果业主违约，其赔偿额度，可能会远远大于奥运期间高达7倍左右租金的收益。

　　第二种情况，根据《物权法》、《合同法》的相关规定，业主可以和承租人协商，毕竟奥运期间收取高达7倍左右租金的机遇难得，双方在互谅互让、适当补偿的基础上，提前终止或解除合同。但需要提示的是，不论双方能否提前终止或解除合同，承租人都不能在奥运期间将承租房转手出租，获取高额租金（除非业主同意）。否则就要承担违约责任，其赔偿额度，可能也要远远大于奥运期间高达7倍左右租金的收益。

　　第三种情况，业主有权依据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第一百三十五条：“未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。”的规定，要求承租人在奥运前期腾退房屋。

　　三、规范合同内容，规避法律风险。奥运期间房屋租赁有时间短、收益高、人员杂、流动大、监管难、责任大，涉外因素多等特点。对此，业主就要将这些具体问题在合同中细化，订立规范、完备、定型化、权利义务明确的合同，以避免承担不必要的法律责任。