消费者购房需设防

对很多人来说，买房无疑是人生的一件大事。不能“安居”，怎能“乐业”？无论是自住还是投资，房产由于总价不菲而让人颇费思量，小心谨慎，生怕上当受骗。在这条艰辛买房路上潜伏着不少陷阱，你需要明察秋毫，步步为营。下面，笔者就对买房过程中的一些陷阱作出分析，提请购房者加以留意。

房贷险

目前，大部分居民买房采用的都是按揭贷款的方式，而在向银行办理个人住房按揭的同时，银行首先会向你递上一份《个人贷款抵押房屋综合保险单》，包括财产损失保险和还贷保证保险两部分，这就是按揭贷款购房必须购买的房贷险。有的房贷险合同约定合同生效时间是购房者购买房屋之日或是银行贷款批准之日，是不合理的。对于期房购买者而言，房屋尚未验收交付，不应承担财产损失保险义务，但是现有的保险合同将财产损失保险和还贷保证保险糅合在一起，统一从贷款之日开始计算，使购房者多承担了一定期限的保险责任和费用。

此外，银行指定保险公司的做法也值得商榷。保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现，除法律和行政法规的强制性规定以外，购房者作为民事主体，可以自由选择与其签订保险合同的相对人，有权根据自身的判断和比较，来选择有竞争力、信誉良好和费率优惠的保险公司。而且保监会在《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》中明文规定：各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保；各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。

空置房物管费

根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这里所说的建设单位，在商品房开发中主要就是指开发商。

为此，购房者必须对以下几个问题彻查清楚，真正做到心中有数：第一，物业管理公司提供服务的内容和标准；第二，有关房屋使用及维修管理的具体制度安排；第三，物业收费标准如何确定。购房者对于上述物业管理问题的了解，不能仅仅局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保障。购房者应要求开发商对物业管理问题有正式的书面文件，对购房者来讲，买房之前，一定要认真阅读公约，弄清自己的权利和义务，这样才能切实保护自己的合法利益。

土地出让金

不少居民买房时会遇到土地使用年限已经过去几年的情形。土地证调查结果显示，确实有很多项目的土地使用年限存在“缩水”情况。按规定，本着“谁使用土地，谁交纳土地出让金”的原则，土地使用期限到的时候，使用者需向国土部门交纳出让金。在现实操作中，许多开发商为了追求利益的最大化，往往擅自改变土地的使用性质，从而影响到土地的使用年限，但他们又不再为土地交纳出让金。于是开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限，往往转嫁到购买者的头上，增加了购房者的实际成本。

不规范的便宜房

谁都希望买到物美价廉的商品，但在市场经济条件下，不要相信天上掉馅饼的事。商家任何“优惠”、“便宜”都不可能是白送的，都有其中一定的理由，因此买便宜房之前一定要弄清楚便宜的真正原因。居民在考虑购买时，对于以下几种房，一定要三思而后行：联合开发房；集资合建房；公益联建房。
除此之外，一些未经批准、不具有房地产开发资格的非法开发商，通过非正常渠道谋得土地而开发的房产，以及司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房子，隐藏着极大的风险，最好不要购买。