“有产者”面临的法律空白

　　小刘拿到房产证，喜悦过后出了烦恼，2004年买的房，土地使用权到2074年。相关法律规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”“无偿收回”的确切概念是什么，业主的利益会不会因此受损？如果土地使用者需要继续使用土地，能申请多少年？补交多少土地出让金……

　　房子产权，70年后谁能说明白

　　从去年买了房子，小刘就开始为办产权证的事着急。因为同事买房都3年了，房子的产权证还没办下来，小刘就特别担心自己办产权证会遇到麻烦。在买房的时候，小刘想把办产权证的期限写入合同，但开发商不答应，“我们肯定会协助业主尽快办理，但时间不能确定。”当时的房子不愁卖，小刘只得无奈签了合同。

　　入住半年后，终于拿到了房产证，这个房产证就是自己成为有产者的一个明证啊，小刘踏实了。翻来覆去看了半天，房子的土地使用权到2074到期，那么，2074年后我的房子该怎么办？小刘又觉得有点不踏实了。

　　小刘马上给住宅的销售代表打电话，询问70年后自己的房子怎么办？

　　人家一听这个问题先是乐了，“70年早着呢，您操那心干什么？不过有规定，70年以后如果您想继续居住，可以再次交齐土地出让金，这个没什么问题。”

　　“那土地出让金怎么交，是自己交，还是整个小区的业主一起交，大概要交多少？”

　　这个问题，销售代表答不上来，销售经理也答不上来，相关规定更是模棱两可。

　　《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第二十五条规定:“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

　　那么对于什么情况下不能批准，什么情况下要无偿收回，无偿收回对业主会不会有所补偿，如何交纳土地出让金，土地出让金的标准是什么，不仅没有相关规定，国土资源局的工作人员也表示我国目前还没有法律明确规定上述问题，也不知如何解决。

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。按规定，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，但地上建筑物仍属业主所有。

　　采访中，不少人对这个问题不以为然，70年呢，不定有多大变化，现在操什么心呢？也有不少人表示了担心，没有具体规定，操作起来就困难。而且，还会给开发商钻空子的机会。

　　不错，不少消费者都想当然地认为自己房子的产权是70年，不过，就有这样的例子，倾其所有，买了房子却只能住10年、30年……

　　产权多少年，开发商说了算

　　2002年，沈先生在河南周口市芙蓉小区买了套现房，当时的售价是每平方米1200多元，一共花了33.9万元。房子买了之后开发商很快办了房产证，业主们开始了有产者的幸福生活。

　　2004年年底，因为一件偶然的事件，小区的业主们发现了一个意想不到的问题，自己所在小区的土地开发权一共只买了10年，这意味着沈先生花几十万买来的房子只有10年产权。而开发商当时光开发就耗时3年多，业主们拿到房子后，只有6年多的时间可以住了。

　　从小区业主到土地局复印的国有土地使用权出让合同可以看出，芙蓉小区的开发商和周口市土地局签订的土地使用年限果然只有10年。签订合同的时间是1999年的12月2日，2009年的12月2日到期。土地使用到期以后，按照有关规定，国家就可以把土地收回，那自己的血汗钱不就白扔了吗？

　　对此问题，开发商解释当年开发土地时只取得了10年的土地使用权，这也并不违反国家的有关规定。《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，在缴纳土地使用权出让金后，取得一定年限的土地使用权，从而进行土地开发、利用、经营。该条例规定住宅用地的出让年限最高为70年。该条例还规定：土地建筑物、其他附着物的所有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。但该条例规定了居住用地使用权最高年限为70年，却并没有对下限作出规定。这就让开发商有了可乘之机。对于卖房时开发商对产权为什么没有明示，开发商表示，没必要告诉业主。

　　在人们通常的理解里，房子产权都是70年。早知道这样，谁会买套产权10年的房子？

　　按照国家规定，开发商在进行房地产开发建设的时候，要向国家缴纳相应的土地出让金，土地使用的年限越长，出让金就相应的越高。10年的使用期限，开发商总共缴纳了14万元的土地出让金。少交了土地出让金，开发商可以大大地降低房产的开发成本。所以房价自然也应该比产权70年的房子低很多。然而事实却是另一种状况。

　　沈先生委托河南省价格认证中心核算了他所购房屋按10年土地使用权的市场价格，结果是22万元。也就是说，沈先生支出的33.9万元是购买这套房子70年产权的价格，但买下的产权只有10年。

　　对此，开发商还振振有词，土地使用权到期后，业主们可以要求延长土地使用年限，只要补交相应的土地出让金就可以了。问题是，业主们是否应该再交这笔钱？哪个业主愿意交这笔钱，怎么交这笔钱?

　　在这个问题进入诉讼程序前，我们还不能肯定开发商是不是存在欺诈问题，但消费者的损失是显而易见的，这个损失不能不说是法律的空白和开发商的诚信造成的。

　　产权与土地使用权证为什么分离

　　河南一位年近60岁的赵老先生10年前用自己一生的积蓄20万元买了一套三室一厅的住房，并办理了“房屋所有权证”。时隔几年，房地产开发公司因为经营不善，将该商品楼转让给另一家房地产开发公司。这家房地产开发公司取得了该商品楼的“国有土地使用权证”后决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。老先生多次找该公司交涉，但该公司说自己有合法的“土地使用证”，坚持拆除。

　　自己有产权证，难道这房子还不属于自己吗？到地方国土资源局咨询后，老先生才得知，自己只办了产权证，却没办相应的土地使用权证。所以，该公司有拆除该建筑的权利。这就是说，消费者买房后不仅要办房屋使用权证，还应该办土地使用权证。

　　北京市国土资源局《北京市房地产登记条例(送审稿)》征求意见稿中明确规定，房地产登记以一宗地为基本单元进行登记。单独拥有一宗土地后，以该宗地和地上房屋进行登记。共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的，以房屋的栋、层、套、间以及具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。当房地产发生转让、分割、赠与、抵押、设典等情况，有关当事人双方应共同申请登记。

　　此《房地产登记条例》是北京市首次对房地产登记作出全面明确的规定。许多业内专家解释，这表明今后北京市对房地产的权属可能采用“两证合一”的发证方式。但此条例目前还没有正式发布实施。

　　但当记者打电话咨询北京市国土资源局时，却得到了令人惊讶的答案。接线员首先告诉记者办产权证要找北京建委的权属处。打电话过去，一位工作人员告诉记者，他们只办产权证，办土地使用权证要咨询国土资源局。而国土资源局对此问题的答复是，北京现在只对外资房也就是洋产权的房办土地使用权证，普通商品房不能办土地使用权证。而且房管局也不接待个人办理土地使用权证。至于“两证合一”，目前不太可能。对于不办土地使用权证可能出现的问题，工作人员告诉记者，河南是河南，北京是北京，各地规定不一样。

　　前不久，成都的一些业主发现自己的房子办不了土地使用权证，是因为开发商将此证抵押给了银行。对此，成都国土局相关人员介绍，开发商取得“大”土地使用权证后，购房者拿到产权证后，开发商和购房者就可以一起到国土局申请办理“小”土地使用权证。而这个小证，是业主利益的根本保障。

　　记者在采访中发现，有些业主根本就不知道买房子还需要办理“土地使用权证”。根据《房地产法》的规定，所购商品房应该具备“土地使用权”和“房屋所有权”两个证书。但目前北京居民买房只能办理房屋所有权证。土地使用权证表明土地来源是划拨还是出让。对于划拨的公有住房和经济适用房，它的转让、销售等有严格限制；但对于出让来源的商品房的转让、销售，国家没有任何限制。目前不少项目都是楼房，楼房基地上的建筑物属于不同的所有权人。这样在办理土地使用权证的时候就按照房屋的建筑面积把土地分为不同的份额。根据国家规定，对于楼房住户，楼下整宗地作为公有宗地，每户分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。除了建筑基地外，公共走道、公共绿化等应该是公有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的份额和对公有面积的使用权。因为我国土地为国有，对于个人目前还不能办理土地使用权证，一些专家认为不会存在太大风险。

　　但是，一些法律界人士却认为业主无法办理土地权证存在很大风险。因为事实上“土地使用权证”是存在的。开发商开发一个项目，首先要取得土地使用权证，在房屋销售中他们会将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中。业主分摊了这笔费用，却无法办理土地权证，这本身就不合法。房屋销售完毕后，如果开发商转让了开发项目，新的企业重新开发，或者将土地证抵押给银行进行贷款，企业经营困难无法还贷，业主都会面临“有产者”赵老先生的问题，随时都会被不法的开发商赶出去。

　　这么多的问题，难道无法解决吗？

　　有产者，何时才吃定心丸

　　前几天看了一篇文章，名字大概是“中外家庭的装修菜单”，没留心看中外家庭的装修差距，文章第一段倒是让我留下了深刻的印象。

　　一位年轻女士在国外打拼几年后，终于贷款买了一套属于自己的房子。赶紧打电话向父母汇报，“我买的是一套老房子，是1910年建的。”父母当时很着急，“房子都快1个世纪了，还安全吗？再说这样的房子产权还能有多少年？”

　　女儿乐了，“在这里，多老的房子只要经过检测鉴定确保安全，产权就有保证，私产是永远受法律保护的。我这个房子够新了，我有个朋友买了套1886年的老房子，人家都没事儿……”

　　这也难怪，在不少西方国家，土地使用权是没有期限的，所以根本不存在我们产权70年的这个问题。比如美国、日本和大多数西欧国家，由于土地本身就是实行的私有化，因此房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。在美国、英国的住房自有率也就刚过60％，而中国则远远超过了这个数字，达到了70％以上，有的城市甚至超过了80％。而中国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。从国际上来讲，土地批租期限90年、100年都有。我们是70年，那么70年后的问题不解决，就可能带来一系列问题。几十年后，业主不能接受政府规定的土地租金，就可能发生冲突。

　　消费者买房后，就有了房屋的所有权。《民法通则》规定，所有权包括，占有、收益和处置，当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及分摊的相应面积的土地使用权。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。这些法律都规定购房者可以享有完全的房屋所有权。而在房屋产权登记实践中，购房者合法履行买卖手续后，将得到房屋主管部门颁发的证明其具有享有权的房权证。也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。

　　那么，如何解决有产者的产权问题呢？

　　一是消费者不要过于相信开发商，要审查其土地出让的年限，别花70年的钱买套10年产权的房子了；二是可以主张办理土地权证。

　　我国消费者大规模购房是从十几年前开始的，如果按70年产权计算，离真正面对土地使用权问题还有大约四五十年的时间，也就是说，四五十年后，这个突出的矛盾才会真正显现，面对这个问题正是我们的后代。

　　我们期待着，相关规定早日出台，将未来留给子孙的矛盾提前解决，让当前的消费者放心买房，更让有产者充分享受业主的权利。