为什么房价收入比不是衡量泡沫的标准

　　有人提出衡量我国房地产是否产生泡沫的标准，其中第一条是房价收入比。最近，有篇文章也坚持这一标准，并以我国许多城市的房价收入比高过所谓“国际惯例”的4~6倍为据，想用以说明我国的房地产泡沫是多么普遍和严重。还有篇文章以1998~2004年美国的房价收入比和房价租金比分别提高20%和35%为据，企图证明美国的房地产出现了严重的泡沫。我认为，以上论点是站不住脚的。现提出如下探讨意见，与大家一起来研讨。

　　一、 从两者的释义来分析

　　泡沫现象是虚拟资本过度膨胀的经济现象，其主要表现是价格猛涨远远离开其价值, 用以考察是否出现了过度涨价的问题。房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。由此可以说明，泡沫和房价收入比反映的是不同质的经济现象, 作用也不同。

　　由于泡沫的释义是最直观和最透明的，因而要衡量是否出现泡沫只有一条标准，就是直截了当地去检查某一种商品是否出现了价格猛涨并已远离其价值，从而呈现了泡沫状态（注：本文最后还将讲到泡沫状态问题）。既然有了最直接的衡量标准，就没有必要再使用辅助指标，何况迄今为止还没有发现合适的辅助指标。如果增加一些不合适的辅助指标，反而会互相牵制而难以得出准确的结论。房价收入比虽然也包含了价格因素，但不论从静态或动态的角度，都不可能用价格与收入的比值，来说明房价是否猛涨并远离其价值。因此，从两者的释义来分析，房价收入比不能作为衡量泡沫的标准。

　　二、4～6倍的房价收入比既不是国际惯例，更不是衡量泡沫的标准

　　1989年10月Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8~5.5:1之间，……在发展中国家，该数一般在4~6:1之间。当然也有例外，……”。随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8~5.5:1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4~6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。

　　其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”；“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后做的修正。
　　1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4~6倍是国际惯例的论点。这些资料使人们认识到，房价收入比的高低，是由每个国家（或城市）的经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素综合形成的。由于各个国家拥有的上述因素很不一样，因而计算出的房价收入比的差别也很大。例如，联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。由此说明，各个国家房价收入比最低的和最高的差距达到30多倍，一半以上的国家在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4~6倍范围内的只有一小部分国家。既然列入4~6倍的国家的比重很小，而且又不居中，既不能把它叫做平均数，更不能称为国际惯例。当然，也不能按照上述几位作者提出的“衡量泡沫标准”，做出一半以上超过6倍的国家都出现了房地产泡沫的结论。

　　三、 从影响房价收入比几个重要因素来分析，也不能作为衡量泡沫的标准

　　1、根据联合国提供的1998年世界上许多城市房价收入比的资料进行分组测算：居民平均收入在999美元以下的城市，房价收入比为6.3~30倍；居民平均收入在3000~3999美元之间的城市，房价收入比为2.1~20倍；居民平均收入在10000美元以上的城市，房价收入比为0.8~12.3倍（注：有少数发达国家也超过10倍）。以上资料说明，居民的贫富程度，对于房价收入比的高低，有着重要的影响，而贫富程度是与泡沫没有直接关系的。

　　为什么多数贫穷国家房价收入比偏高？有些专家曾做了这样的分析：一些恩格尔系数在60%左右的最贫穷国家，在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居住所内。西方住房学家认为这种简陋居住所不能叫HOUSE（住房）而应叫SHELTER（直译为掩蔽体，此处应译为窝棚）。这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到20几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反应了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。

　　还要指出，许多最贫穷国家的经济实力和居民购房（指购买上市价格较高的住房）能力都很低，每年新建、上市销售的住房以及房价波动，都会低于比较发达的国家，产生泡沫的机率也小得多。如果按照上述几位作者提出的衡量泡沫标准，以这些国家房价收入比高达20倍以上为由，做出其泡沫特别严重的结论，只能与这些国家的实际“背道而驰”。

　　2、计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高。反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。据美国2001年1季度对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，最高为最低的493%。以上数字，固然在一定程度上反映了各城市经济水平、房价和居民收入的差距，但美国各城市的的实际差距不会如此之大。经分析，造成各城市房价收入比出现以上的大差距还有一条重要原因，就是1季度各城市出售住房的构成大不相同。而这种构成变化的影响是与泡沫无关的。

　　3、有人提出，应该使用房价收入比的动态变化来说明是否出现泡沫状态？据“中国房地产TOP10研究组”发布的资料，十几年来我国的房价收入比稳步下降，从1990年的13.12倍逐步下降至2003年的8.42倍，下降36%。如果按上述几位作者提出的“衡量泡沫标准”，就会做出我国1990年的房地产泡沫特别严重，而其后各年房价没有上涨而且没有泡沫的“错误结论”。其实，1990年我国的住房商品化还处于起步阶段，当时倒没有什么泡沫问题。而其后大多数年代的房价都有所上涨，特别是2003年的房价涨幅超过10%，有的城市倒有产生一般性泡沫的可能。可见，之所以做出“错误结论”，在于误把房价收入比作为衡量泡沫的标准。同样的道理，如果离开了对美国房价上涨是否远离其价值的正确分析，仅以美国近6年来房价收入比提高20%，平均年增长3%为据，就做出美国产生了严重泡沫的结论，人们是不会采信的。

　　这篇文章中还提出美国房价租金比上升35%。租金是分期出售住房的价格，租金和房价的比例，人们称之为租售比。在正常情况下，租金和房价会保持合理的比例。而在不正常的情况，即出售住房的市场与出租住房的市场因供需失衡而产生售价和租金不同步的涨跌，从而破坏了合理的租售比。大家都看得出，从租售比的变化中，是无法测出是否产生泡沫的。

　　4、决定房价收入比高低的一个重要因素是居民的收入水平。我国与西方国家有一个很大的不同点，就是建国后长期实行低工资制。改革开放以来，我国一直在致力改变人民收入过低的状态（这也是1990年房价收入比高于2003年的重要原因）。但因要彻底改变广大人民的低收入状态，需要一个相当长的过程，因而迄今为止我国人民的收入水平仍然是相当低的。目前，我国的平均房价要比美国等西方国家低得多，但是城市居民平均收入低得更多，因而计算出的房价收入比反而比美国等西方国家高。由于收入低而造成房价收入比的偏高，与泡沫毫无关系，只能通过持续发展国民经济和不断提高居民收入，并让每年的居民收入增长高于房价的涨幅来逐步解决。

　　5、我国还有一个特殊情况，就是一半以上的城市居民，在房改进程中用很低的价格购买了平均每套60平方米左右的“房改”住宅。按照梯度消费的原则，如果这些居民卖掉60平方米的住宅再去买80平方米的住宅，计算出来的房价收入比就只有3倍左右，买房就不那么困难。由此可见，现行的把全部居民都按“白手起家”购买一套新房的方法计算出来的房价收入比，只能相对地反映居民购房能力。这种相对的比值更不能衡量出泡沫状态。

　　四、需要对泡沫的释义“正本清源”

　　宣扬泡沫释义扩大化，把各种不同质的经济现象统统归入泡沫范畴，已经成为一种“时尚”。把房价收入比作为衡量泡沫的第一条标准，就是这种“时尚”的一种表现。最近有篇文章，列举出30种房地产经济现象，统统作为泡沫现象，用以说明泡沫之严重。这篇文章虽然起到了集泡沫释义扩大化之大成的作用，但却经不起科学分析。因为这30种房地产经济现象绝大多数与价格远离价值的泡沫现象无关，而且有许多还是与产生泡沫现象相反的经济现象。

　　当前需要解决的一个重要问题，就是西方国家和我国的经济学界对价格离开价值多高才算形成一般性泡沫的“泡沫状态”没有统一定义，使得研究泡沫的人士各言其是。在我国的房地产界，有的专家建议价格年涨幅超过30%就应视为出现了一般性泡沫，有的建议连续3年涨幅超过10%就应视为出现了一般性泡沫或泡沫苗头。以上，仅是提供讨论的个人建议，而不是公认的标淮。为此，希望大家共同努力来研究这个问题，先各抒己见，后逐步统一认识，直至最后通过必要的组织程序，做出统一的界定泡沫状态的标准。