购买二手房别忽视房屋权属关系

　　法律界人士提示消费者，购买二手房一定要弄清房屋权属关系，避免不必要的纠纷。

　　记者近日从北京市一中院了解到，在该院受理的二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张合同无效的案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名的。为此，法官提醒消费者，在购买二手房时要先搞清房屋权属关系，谨防半路程咬金。

　　以夫妻共有财产为名主张无效

　　张某与李某签订房屋买卖合同，张某购买李某位于北京市西城区某处的房屋。张某支付定金后，李某主张该房屋系其与妻子陈某的夫妻共有财产，陈某不同意卖房，要求解除双方的买卖合同。张某诉至法院，要求李某继续履行合同，并支付逾期交房违约金。最后，法院判决李某属于擅自处分共有财产，损害了其妻陈某的权益，张某与李某所签合同无效。

　　法官说法

　　夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。

　　本案争议焦点是陈某是否知道且同意张某与李某所签订的房屋买卖合同，或者在合同缔约过程中，陈某是否参与并以其行为表示对合同的认可。根据证据规则的相关规定，张某对此负有举证责任。张某提供的现有证据不足以证明陈某认可房屋买卖一事。据此，法院判决合同无效。就目前的情况来看，共有人一方以侵犯共有财产权为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占66.7%。

　　处置继承房需经其他共有人同意

　　王大娘与王大爷是再婚夫妇，婚后两人购买了一套房屋，登记在王大爷名下。王大爷去世后，王大娘未经王大爷子女同意，将房屋卖与他人，王大爷子女以其侵犯共有人权益诉至法院。王大娘认为此房屋她出钱最多，而且自己一直居住，其有权利处分。

　　法官说法

《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，各继承人对该房屋没有析产继承，且没有明确表示放弃继承，故该房屋处于共同共有状态。王大娘未经其他共有人同意即签订房屋买卖合同，属于擅自处分共有财产，侵犯了其他共有人的合法权益，该房屋买卖合同无效。

　　以公证书形式确认共有关系

　　1998年5月，段氏兄弟各出资3万元购买了北京市西城区车公庄一房屋，两人各占二分之一产权，并作了公证，但该房屋所有权登记上仅写了段兄名字。2009年4月，段兄通过房屋中介，与陈某签订了房屋买卖合同，将房屋以140余万元卖与陈某，该房屋至今未过户到陈某名下。段弟以未经共有人同意为由，主张合同无效诉至法院。

　　法官说法

　　《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。段氏兄弟虽然签订协议约定房屋的产权二人各占二分之一，但协议签订后两人未到不动产登记机构作共有权登记。现该房屋的所有权登记在段兄名下，因此，两人之约定仅发生债权效力，而不发生物权效力，即段兄为该房屋的合法所有权人。鉴于段氏兄弟之间的约定不发生物权效力，从而对善意第三人也不产生法律约束力，因此，段兄与陈某签订的房屋买卖合同无须征得段弟的同意，该合同合法有效。