别让“共有”成为毁约者的杀手锏

　　共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后，因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房的，于是隐性共有人站了出来。北京市一中院法官王洋林、杨清惠认为，当前纠纷发生的原因，除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度和监管方面的问题，也是其因素之一。有关政府部门应落实房产共有人登记制度，加强对二手房买卖中介的监管，并统一法律适用原则，让“共有”不再成为毁约者的杀手锏。

　　目前，我国并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中购房人很难发现还有其他共有人。

　　还有一些购房者对卖房人的房屋权属不甚了解，又对中介机构业务员的口头承诺过于信任。而中介公司资信情况良莠不齐，某些中介机构为了尽快促成买卖双方签订合同，或对房屋的产权状况缺乏调查，或帮助一方隐瞒实情。目前，中介机构的职责义务不够明确，也没有有力的监督处罚措施，加之中介机构缺乏行业自律，因急于求成而欺骗消费者的行为时有发生。

　　涉及共有财产权的房屋纠纷案件性质特殊，实践中，对于侵犯共有财产权的认定不统一，程序上举证责任不尽相同。如共同生活的夫妻一方（第三人）如果主张买卖合同无效，举证责任如何分配，证明标准如何确定等，不同法院对于同类案件处理结果的不同，都将影响法律的威慑力。

　　此外，违约成本过低，也是导致一部分售房者以侵犯共有财产权为理由提起诉讼的原因。二手房买卖中，如果因其他共有人反对，卖房者因无权处分使买卖合同无效后，双方买卖关系自始不成立，卖房人只需承担缔约过失责任，这部分赔偿金相比一房二卖后的房屋差价要低很多。对作为守约方的购房者的保护力度不够，也是造成此类案件多发的原因之一。

　　最后，法官提示购房者，要选择正规中介机构，对中介的承诺和保证以及应该提供的服务，均以书面形式约定，这样，可以鞭策中介机构认真审查卖房者资质，确保所买房屋无权利瑕疵。

　　在签合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，并向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。

　　签订二手买卖合同时，应提前考虑房价变化等因素，约定违约赔偿责任，避免因房价变化而导致守约方遭受损失。在具备办理过户手续的条件时，及时办理，避免对方反悔。