强势物业业主遭罪

　　眼瞅着小区业主委员会可能不再与自己“续约”，南京的一家物管公司竟然给刚成立的业委会来了个“下马威”，以“没钱年检”为由，关闭了小区4栋楼高12层的电梯，让居民们叫苦不迭。（据《扬子晚报》）

　　虽然最后物业公司同意开通电梯并对电梯实施年检，但这一闹剧却让人再次领教了物业公司在小区的强势地位。电梯的维修和年检费用早就包含在业主年初缴纳的物业管理费中了，“没钱年检”纯粹是借口。习惯了在小区说一不二的物业公司自然很难接受业主委员会另聘物业公司的想法，现在还只是停开电梯，真要是闹到一拍两散的地步，恐怕出招会更狠。而当地房产部门的“我们无权强制物管开电梯”的表态更让他们有恃无恐。

　　表面上物业公司受雇于业委会，为业主提供物业管理服务。双方是平等的合同关系。但现实是业委会或业主很难依据合同规定对服务不到位的物业公司进行处罚。如果业主以物业公司服务差为由拒缴物业费，很可能会被物业公司告上法庭，最后不仅要乖乖交费，还要支付滞纳金。福州市一家物业公司私自提高物业费收费标准，小区一业主以拒缴物业费的方式来抗议。法院判决虽认为物业公司违约，物业费应以原来的标准收，但仍要业主支付所欠的物业费及滞纳金。不能说法院的判决过于偏袒物业公司，但这样的判决显然不利于业主维权，更无助于督促物业公司自觉提高服务质量。

　　业主之所以要用拒缴物业费的方式来抗议，主要是缺少合法维权的渠道。打官司费时费力不说，最后的结果也未必能令人满意。而物业管理行业的主管部门——房产局的监管作用也没有得到很好的发挥，多数情况下甚至还会偏袒物业公司，更不用说对其进行处罚了。

　　物业管理行业的怪现象不只是业主维权难，物业公司只赚不赔的本事也让其他行业经营者羡慕不已。既然物业公司收取了物业管理费，就应按照合同规定提供相应的服务，不能动辄以“没钱”为由拒绝服务或降低服务质量。未能有效控制经营成本是物业公司自己的失误造成的，不能把责任推到业主头上。如果所收物业管理费确实不足以支付小区的物业管理开出，物业公司就应该向业委会提出提高物业费标准的申请，并经法定程序通过。如果大部分业主不同意，那物业公司只能自己承担亏损，合同到期后再重新商定物业费标准或是选择终止续约。擅自撤出小区或是私自降低服务质量都是违反物业管理合同的行为，理应作出相应赔偿。

　　但现在能真正做到这一点的物业公司并不多，而主管部门似乎也认可了物业公司的“歪理”，只要物业公司一喊没钱，主管部门协调的结果总是让业主多出钱，以至于让物业管理真的成了稳赚不赔的买卖。当然，物业公司赚的不只是物业管理费，那怕业主支付的物业管理费足够维持小区开支，本应归于业主的地面停车费和会所租金、灯箱广告等小区共有部位收益也常会以补充物业管理费的名义纳入物业公司囊中。

　　要真正提升物业服务质量，避免物业公司损害业主利益，不仅需要有关部门完善物业管理法规，提高物业公司的违约成本，保护并鼓励业主的维权行为，更需要监管部门真正承担起监管职责，进一步规范物业管理市场，加强对物业管理收费的监管，对违反规定多收费、少服务或收费不规范的物业公司依法予以处罚。对那些服务质量较差、业主投诉较多的物业公司，则应将其直接驱逐出物业管理市场，以防侵犯业主合法权益的事件一再发生。