产业信息标准化中的西方住宅统计体系

　　关键字：信息标准化、住宅统计、统计体系

　　随着我国加入WTO的临近，产业信息化对促进国民经济快速、健康发展和社会进步具有重要意义，住宅产业的信息标准化日趋重要。如果没有构建产业相关完善的统计指标，就不可能实现产业信息标准化，因此如何构建产业的统计体系是实现产业信息标准化的核心问题之一。

从欧美等国的住宅统计信息来看，西方发达国家关于住宅产业的统计和我国等发展中国家有很大的区别，这是由于欧美等发达国家的住房制度和大多数发展中国家的住房制度有较大的区别，且各国的住宅产业概念和房地产业在国民经济中的分类也有一定的差异性。

　　一、住宅产业信息化概述
　　纵观信息技术的飞速发展，信息技术正在逐渐成为涵盖社会生活和产业领域的新的运作范式，特别是，信息技术向产业领域的应用和渗透，成为标志特定国家、地区信息经济水平的更为重要的方面。这是因为，一，现有的信息产品和信息服务方式往往在以人际交流为主的社会性信息形态中间更容易"消费"，而在以人与物和物与物交流为主的产业性信息形态中的应用则难上加难。信息产业中的创新活动如同其他创新活动一样，主要源自应用过程中的瓶颈，而信息技术在产业领域应用的瓶颈效应远大于社会活动中的应用过程。同时也是因为，二，产业领域的工作模式实际上是影响社会消费文化及至社会活动模式的最根本因素。

　　住宅产业信息化使居住区规划、小区生态环境、人口、经济、社会等复杂系统数字化、网络化、智能化和优化决策支持等强大功能。它有利于提高政府对房地产业决策的科学性、规范化和民主化水平，房地产开发商对住宅市场的正确把握和智能小区物业管理，以及城市居民对住宅状况的正确了解。同时也使住宅建设具有更高的效率，更为丰富的表现手法，更多的信息量，更高的分析能力和准确性，更具前瞻性、科学性和及时性，并提高住宅建设的时效性、住宅产业管理的有效性、住宅产业资源优化配置水平以及居住生活质量，促进城市住区的可持续发展。

　　二、住宅产业、房地产业的理论界定
　　正确把握住宅产业和房地产业的理论界定对建立我国信息标准化下的住宅统计指标体系有重要意义，住宅产业内涵不同导致住宅产业的统计指标内容差异很大。

　　目前国内理论界对住宅产业的界定不一致，有的学者认为住宅业是房地产业的主体，认为房地产业除了住宅业以外，还有商业用房、工业用房、办公用房等；也有学者认为住宅业应当是住宅投资、开发、建设、经营、管理和服务等一系列环节所组成的产业，笔者认为，如按照国外的概念和统计方法，住宅产业的概念应该是后者。

根据日本提出的住宅产业概念，住宅产业包括有住宅生产供应、住宅经营流通、住宅装饰业、住宅建材工业以及与居住生活密切相关的服务业等内容，因此，住宅产业既包括有与建筑业相关的住宅生产，又含有与房地产业相关的住宅流通服务，横跨第二产业和第三产业的独立的特殊产业。欧美等国的住宅统计内容与之相似，其住宅统计不仅有住宅市场、住宅金融等反映房地产业的统计内容，还包括住宅生产等反映住宅建筑业的统计内容，因此涵盖有反映房地产业服务与流通的第三产业和反映住宅建筑生产的第二产业的与住宅相关内容。

　　综上所述，国内的房地产理论界对房地产业和住宅产业存在一定的误解，有些学者认为住宅产业属于房地产业的概念范畴，是房地产业最重要的一部分，但在国际上，住宅产业与房地产业反映的内容差异很大，住宅产业是指与住宅相关的房地产业和住宅建筑业，住宅产业的产值中有相当大一部分来自住宅建筑业，而房地产业就是指房地产的流通服务业。

　　从欧美国家的房地产业统计内容上看，其房地产业统计内容就是房地产的流通服务业，如美国商务部统计局的房地产业统计内容分为房地产租赁、中介和经纪、物业管理、评估等四类。由此可见，西方国家的房地产业概念只有房地产流通服务，而没有投资、开发等内容。尽管英美等国并没有明确的住宅产业（Housing Industry）称谓，但从其住宅统计范围来看，英美等国的住宅统计体现了这些国家的住宅产业状况。

　　二、中西方住宅统计差异的根源
　　房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，具有较高的产业关联度，这是国内理论界和官方统计出版物对房地产业概念的基本阐述，我国城市建设统计中的房地产统计指标体系也包括了投资、开发、经营、管理和服务的经济活动。但西方国家的房地产业统计并没有包括投资、开发等内容，只有在住宅统计中的住宅存量、生产与投资大类中才有反映住宅开发量的统计，并记入住宅建筑业统计的范畴。由此可见，中西方对房地产业的概念理解有一定的差异，造成这种差异的根源是两者的房地产业发展阶段不同，在国民经济中住宅经济的发展目的不同。

　　从住宅市场来看，西方国家的住房制度和住房市场已经发展比较完善，总体而言，住宅市场基本处于供大于求，各年的新建开发量并不大，住宅存量市场发达，住宅交易以存量市场为主，住宅业的中介服务流通业发达。而我国处于经济快速发展时期，近阶段的住宅市场需求较大，每年的新建开发量较大，存量市场交易体制不够完善，住宅服务流通占住宅业的份额比重相对西方国家较小，住宅市场以增量市场为主。

　　从住宅政策来看，西方发达国家和发展中国家不同，发展中国家是以提高经济效率和高速发展国民经济作为国家最主要的发展方向，而西方发达国家是以国家的可持续发展政策和解决社会公平为国家的主要发展方向，住房问题不仅体现了住宅经济状况，也体现了社会生活水平和社会公平状况，因此，住宅经济和住房政策成为西方发达国家的主导发展方向，单纯以提高住宅投资的经济效率为主的住宅业调控政策不再成为西方国家的主要政策。

　　西方各国的住宅经济在房地产业中占的比重很大，而且各国的住宅投资和住宅市场也能全面反映该国的房地产投资与市场状况，因而欧美等房地产业发达国家的住宅统计可以反映出该国的房地产整个行业经济状况。一些发展中国家住宅和房地产市场不发达，这些国家较少有住宅统计体系，但在一些社会统计和经济统计中仍有相关的住宅统计数据。

　　西方国家的住宅统计信息包括有人口、社会、房地产业、建筑业等内容，甚至有的国家的住宅统计还有住宅金融业的统计，但总体上属于社会性统计。由于住宅具有社会属性和经济属性二重性，因此西方国家的住宅统计中含有大量的商品化市场经济信息。从西方国家的经济性住宅统计指标的内容上看，我国的城市建设统计中的房地产统计信息和西方国家的住宅统计中的经济性统计信息有较多的相似性，因此西方国家住宅统计的研究对于建立我国适应市场经济需要的房地产统计有一定的借鉴性。

　　三、西方国家信息标准化的住宅统计目的
　　西方国家的房地产统计和住宅经济统计反映了各国城市房地产经济现象。和我国的房地产统计不同，西方国家的房地产统计内容很少，其统计内容是为反映房地产市场信息服务，实现房地产市场的均衡发展，我国的房地产统计目的是为了政府宏观调控房地产业服务，有较强的计划性和监督性。

　　从西方国家的住宅统计指标体系分类和统计内容来看，西方国家尤其重视住房建设和住宅供应计划，大多数国家实行了住房商品化的政策，各类住宅主要通过住宅市场来流通，住宅市场是整个房地产市场体系最重要的组成部分。由于住宅商品和住宅市场的特殊性，各国政府都不同程度地加强和完善了对住宅市场的干预和调节，政府调节干预下的住宅市场供应机制成为西方各国普遍的住宅体制。

　　在住宅供应总量上已经基本满足住宅需求的情况下，西方各国政府对住宅的统计分析目的不仅在于住宅市场的调节和干预，纠正住宅市场缺陷，确保住宅市场供需平衡，更重要的是实现住房公平（Housing Equality），运用再分配手段缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。此外，西方国家对住宅的统计分析还有利于提高国家的城市居住环境和生活质量，以达到可持续发展的目的。

　　表1是中西方住宅产业信息化统计标准分类方法的比较，从住宅统计分类来看，世界各国的住宅统计分类原则有两点，一是便于国家对生产投资的宏观管理，二是便于居民的社会生活。我国住宅分类原则主要在于国家生产投资的宏观控制和国家利益至上的原则，西方国家住宅分类原则主要考虑公民的私有权利和社会生活。

　　四、美国住宅信息化统计标准体系
　　美国住宅统计信息在国际上是最为完善的，在美国住宅信息化统计标准体系中，一级分类统计目录有户数与住房需求、住房建设与投资、住宅市场、住宅金融、联邦住房援助等5个目录；二级分类统计指标共有25个；　　1997年美国住宅统计局公布的住房统计报告中根据不同的分类方法对25个统计指标统计的内容有190多个。在美国住宅信息化统计的标准体系中，反映房地产业的住宅统计主要是住宅市场和住宅金融两大类中的14个二级统计内容，而反映住宅建筑业的住宅统计主要是住宅生产与投资类的3个二级统计内容，其他的统计内容反映住宅的人口、家庭等社会状况。

　　美国住房信息化统计标准有以下指标：
　　1、住户与住房需求
　　统计内容：住户与家庭特征、住宅计划、家庭收入与财产、地域流动性、消费者偏好

　　主要信息化统计指标：住户数、人口数、每户收入、家庭净财产额、搬迁住户数、搬迁住户比、流动人口、流动人口比、各类型住房购买住户数

　　2、住宅存量、生产与投资
　　统计内容：住宅存量估计、住房存量现有概况、住宅建设与投资

　　主要信息化统计指标：住宅存量数、新建住宅数、住宅竣工数、住宅估价、修缮费

　　3、市场状况
　　统计内容：市场概况、出售价格与出租、住房空置率、住房市场吸纳量、住房业权、购房者特征、私房出租所有权状况、住宅问题与成本

　　主要信息化统计指标：住户满意率、房价指数、住房售价、住房租价、住房交易套数、基准价格指数、环比价格指数、住房空置率、住宅竣工数、市场吸纳率、住宅自有率、购房家庭数、购房家庭比、户主数、住户不满意比率、低收入租赁户数、种族居住隔离区数、拥挤住房数、住宅建造成本、购房收入比、租房收入比、经纪人住房供给数

　　4、住宅金融
　　统计内容：抵押贷款余额（未偿还抵押债务）、抵押信贷流动、抵押信贷特点、抵押贷款未成和取消抵押品赎回、二级市场活跃度、公平信贷

　　主要信息化统计指标：抵押贷款余额、住房贷款总额、首次抵押贷款余额、贷款总额、利率、贷款初始费用、浮动利率贷款比例、贷款期限、房价贷款比、拖欠贷款比率、取消抵押品赎回比率、住房信贷债权的购买总额、住房信贷债权出售总额、各种族住房援助贷款比重、各种族传统住房贷款比重

　　5、联邦住房援助
　　统计内容：住房税费、中低收入者住房状况、住区互助与邻里关系

　　主要信息化统计指标：住房税费、住房援助户数、新租房户数、新购房户数、住房援助净预算、住房援助总费用、每单元住房援助平均费用、住房补贴、平均收入、平均租金、人口统计特征、承租住户数、住房援助各类住宅结构户数

　　以上美国住宅信息化的指标体系有如下特点，首先，统计指标内容全面，从不仅有住宅市场、住宅金融等反映房地产经济的统计指标，还有住宅远期的规划预测（统计数据来源于住房与城市发展局）、住户与家庭特点、住户流动性、联邦住房援助等反映社会与人口的统计指标；其次，统计的重点在于住宅市场、住宅金融等反映美国住房制度的统计内容，不仅有住宅市场的空置状况、吸纳状况的统计，还有住宅贷款余额、贷款总流量的统计；第三，在对各指标平均水平的统计方法上，主要以中位数统计为主，算术平均数为辅；第四，专门对中低收入家庭和不同民族的住房条件进行了统计；第五，各类统计数据极为详尽，统计分类按单多亲家庭、婚否、种族、年龄、性别、收入、产权、结构、租售、套内户数等分类；此外，统计方法和来源多样，力求统计数据的充实和准确，其统计数据来源不仅有住宅审查局、住房与城市发展局的相关住宅统计，还有各住宅金融信贷机构和能源局的居住能源消费调查等。

　　从美国住宅信息的统计指标类别来看，市场状况和住宅金融的统计指标最为丰富。其中，反映住宅经济状况的经济性指标主要是住宅存量、生产与投资、市场状况、住宅金融以及联邦住房援助等四大类。社会性指标主要是反映住户和住房需求、联邦住房援助状况两大类以及部分市场状况类的指标。

　　以上美国住宅信息化统计标准体系对建立我国的住宅信息统计体系有相当的借鉴意义。