百万豪宅的“白墙鬼影”之谜

“晚上睡觉醒来，看到白墙上满是相连的黑格子，真的跟诡异的鬼影一样。”

晚上7点钟的时候，天还没有黑。

在北京海淀区美林花园一位业主李先生的家里，不用开灯，仍可以清晰地看到白墙上十几个均匀相连的黑格子。李先生习惯性地伸手去摸，是平平的。用白纸去擦，却能擦下来淡黑色的粉末。

在楼上另外几家，程度不同地存在同样情况。一位住户反映，每逢雨天，阳台的房屋角就渗水漏雨。自从住进来，他的水管已经裂开过好几次了，每次都要把地板拆开，水泥刨开，换管道。

“冬天正常供暖的时候，屋里温度就上不来。靠着朝外的墙，你就会觉得阵阵阴风，冰凉刺骨。”

黑格子从何而来？

有限公司开发的楼盘，位于北京西三环昆玉河畔，属于高档外销公寓。

该楼盘由四栋塔楼组成，2001年竣工。大部分业主在2001年的秋冬天入住。从2002年开始，美林花园部分业主的内墙上，开始出现黑格子，并且颜色在逐步加深。

“据我所知，出现这个情况的不止我们几家。我自己在墙上刷了一层涂料，还是盖不住这些黑格子。”李先生说：“当时我们就去找开发商辰泰房地产开发有限公司，开发商答应研究后解决。可是到现在还没有一个解决方案出来，一拖就拖了两三年。”

在美林花园内部刊物《美林风》上，关于这个问题，有两段记述。

在第8期上记载，2004年4月2日，业主委员会与开发商及物业公司领导进行了三方会议，业主委员会提出，关于墙面裂缝及黑格子问题，希望尽快得到妥善解决。

当时辰泰房地产开发公司总裁杨杰的答复是：
“2004年3月30日，辰泰公司就业主墙面裂缝及黑格子问题，汇集设计单位、建设单位、材料商等有关单位具体研究了解决方案。在很多同期采用同种工艺、材料的楼盘中均有此现象。辰泰公司计划在空房中进行工艺材料试验，寻求解决方法，以期尽快妥善解决这些问题。”

在8月份（第9期）的刊物上，一位业主气愤地说：“看到美林风第8期，其中业主委员会与开发商对话一段（即上面一段），想再说几句。美林公寓房屋质量问题是一个大问题，住在4号楼仅两三年，就出现了大面积裂缝，说明施工单位技术太差，根本不配搞建设，应该让他们返工，赔偿，还业主一个质量合格楼房，设想一下，谁愿意出钱去买一个不合格产品！”

美林花园属于高档楼房，2001年的价格就在每平米8000多元，而且大部分户型都是在200平方米左右的大户型。花了一百多万元买的房子，结果出现了莫名其妙的黑格子、裂缝，确实让一些业主心烦。

到底是怎么回事，是什么原因导致了黑格子的出现？

“这种现象通俗地被称为‘冷桥’。”中国建筑设计研究院建筑节能检测部的工程师钱美丽说。

她解释道，在相连不同温度的建筑之间，由于建筑结构的联系或隔热层中断等会形成冷桥。房屋外墙转角、内外墙交角、楼屋面与外墙搭接角的区域范围，在室内温度高于室外温度时，产生水雾吸附于墙面的现象。由于冷桥的形成，在冷桥处容易出现结冰、霜、露现象，反映到白墙上，就是会出现发霉、变黑等问题。

“这最容易发生在采用内保温技术的房子上。”钱美丽介绍说，保温材料在外墙结构墙体之外叫“外保温”，反之叫“内保温”。

内保温很难避免冷桥，外界冷（热）空气通过转内外墙交接处等若干薄弱点向室内渗透，容易在墙体和保温材料之间形成潮气、霉斑，严重的甚至会破坏装修层。

保温层做在外部，相当于把外界恶劣条件完全拒绝在建筑之外，所以基本上能够杜绝冷（热）桥带来的弊病，保温效果好了，节约能源则是必然的。“但是外保温的成本就比较高，开发商一般不愿意采用。”

既然冷桥普遍存在，那是否可以认为出现冷桥的就不是房屋质量问题，而是由于技术原因？难道冷桥就是不可避免的吗？

“客观地说，内保温的房子比较容易出现这种现象。但是有重有轻，有的则没有。这和工艺设计、施工时候的工程质量，尤其是保温材料质量还是有很大关系的。”钱美丽认为，因为没有进行实地查看，她不好说美林花园的情况是什么原因，但是就她见过的很多房子所出现的黑格子而言，这个黑格子一般是墙里面水泥龙骨或是保温板的缝隙。“不是什么鬼影子，应该是渗透出来的水气在墙上发霉、变黑。”

在美林花园住户的墙上，确实是看到了很规则的方格，而且在每个方格中，还有几个茶杯大的、黑色的圆点，用某位业主的话说就是“圆滚滚的像眼睛，晚上一睁眼，会吓一哆嗦。”

钱美丽工程师推测，有可能是固定保温板的粘接点出了问题。

这算不算房屋质量问题？

“这个不是我们的工程质量造成的，而是这种做法（内保温技术）就会导致这种问题（黑格子）。”美林花园的开发商辰泰房地产开发公司副总经理连家其说：“当时这是建设部推广的技术，也是当时大家认可的，而且施工单位也是完全按照施工技术规程和工艺要求来做的。施工单位也是照图纸施工的，也没有偷工减料，北京市采用这种技术的同期很多楼盘都有这种问题，绝对不是美林一家，这是一个普遍问题。”

据了解，美林花园工程的施工单位是北京建工双兴建筑工程有限责任公司，监理单位是北京金海城工程建设监理公司。连家其称工程符合验收标准，质量是合格的，也通过了竣工验收。

关于被很多业主质疑的保温材料，连家其表示：“我们使用的材料都是非常好的产品，而且经过当时相关部门的检测。我觉得材料绝对不可能有问题，出问题可能是在工艺上。”

至于为何迟迟没有解决，他说，“之前客户反映的意见比较大，我们也找过类似的房子去做过试验，但是后来都不是特别理想。只能解决一时的问题，但是长久彻底地解决没有根本的办法。”

至于房屋保修问题，连家其称，应该从竣工交房开始算起，出现问题是2003年，已经过了两年的保修期限。

他明确表示，导致目前争执不下，出现僵持局面最根本的问题就是钱的问题。“公司正在咨询解决的方案，但是牵扯到费用，就不太好说了。美林花园4栋楼，700户，我们估算过这个费用，绝对不是一个小数目。现在让开发商负担这个费用，我觉得不合理。”

“北京那些年建了那么多房屋，怎么可能都出现黑格子！”北京市建设工程质量监督总站信访处办公室主任毛新华说。他提供了两份关于房屋质量方面的法律条文。一份是2000年6月30日由建设部签发的《房屋建筑工程质量保修办法》（以下简称《办法》）。

在《办法》第七条中对房屋建筑工程的最低保修期限规定是：
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。

第十条规定：发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应该立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原来设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

《办法》同时对不符合保修范围的条件限定为：因使用不当或者第三方造成的质量缺陷和不可抗力造成的质量缺陷。

在2004年1月30日，建设部又颁布了《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（简称《意见》），在《意见》中称：建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。

在涉及房屋质量纠纷时，《意见》称：保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

毛新华认为，在发生房屋质量纠纷时，业主应该仔细阅读房屋销售合同中的相关条款，并按照有关的法律条文，同开发商进行磋商解决。“磋商无效的，应该用法律武器维护自己的权益。”

解决冷桥现象真的那么难？

钱美丽工程师在接收采访时表示，北京的部分采用内保温技术的房屋的确存在潮湿、霉变等一些冷桥现象。作为一个课题，他们曾经开展了广泛的调查研究。

“冷桥现象不仅使得屋子的墙壁变得潮湿霉变，而且使得热量严重浪费。我们曾经接到供热部门的反映，说大钟寺附近一个小区的热能损耗严重，而屋里的温度就在16摄氏度以下，始终上不去。我们进行了勘测，发现就是内保温做的太差了。我们和供热部门合作，对供热管道、室内保温进行改造，取得了一定效果，屋子里的温度上去了，墙也变得干燥了。”

谈到对内保温墙壁的改造，她表示有很多种办法，最简单的办法就是加苯板，增加房屋的保温层，还有就是贴瓷砖，壁纸也能遮挡黑格子，美化一下墙壁。同时还可以在房屋墙体外加抹一层保温沙浆来代替砖的保温功能。但是这需要开发商整体来解决。

明知外保温好，为什么难于在短时间内普遍推行呢？

“外保温成本比内保温成本高。”钱美丽说。北京人济房地产开发有限责任公司高级建筑师余樱在接受某媒体采访时也认为，有造价方面和技术方面的原因。估算下来，同样的建筑做外保温要比做内保温造价高1.5倍。外保温当中所采用的胶粘剂、固定方式、外层玻纤网等技术一直以来靠进口，近年来才出现过关的国产化产品，所以以前只有高档的公共建筑用得起。运用在住宅上，即使尽量选用国产化产品，在保证质量的前提下，估算下来，要比做内保温提高造价1.5倍。

据钱美丽工程师讲，现在北京的房屋基本都采用外保温技术，外保温的做法有明显的优势，结构墙体、梁柱被保温层覆盖，可以避免因材料温度变形引起的墙体裂缝，结构体的自然寿命相对长。保温层做在外部，相当于把外界恶劣条件完全拒绝在建筑之外，所以基本上能够杜绝冷桥带来的弊病，保温效果好了，节约能源则是必然的。

根据最新资料反映，目前寒冷地区的国家，如北欧，已经很少有内保温的做法，房屋的建造者希望把“羽绒服”穿在建筑外面，研究的重点已经落在如何把它穿得更严密，从而尽量减少人对暖气和空调的依赖。

面对开发商、专家和建筑管理部门的种种说法，房子的主人不知道何去何从。

“不管外保温也好，内保温也好，我花了这么多钱，买了一个冷冰冰、白墙上透着黑格子的屋子，难道要我来承担责任么？开发商、设计、施工、监理都没有错，难道是我们买房子的人错了吗？”美林花园的一位业主郁闷地说。

“冷桥”

冷桥作为一种现象存在，是民间的一种习惯称谓，南方叫热桥，北方称冷桥。原因是出现这种现象的部位总能感觉到冷气的存在，温度较低，但是叫法并不科学。

“热桥”

热是一种能量，而冷不是，热能量的传导是需要一个渠道、桥梁的，而那些热阻低，热传导系数大的部位则提供了热传导桥梁，故这些部位就叫做“热桥”，在我国《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）上的专用术语就是“热桥”。

冷桥是现象，热桥是空间部位，出现冷桥现象部位，一定是由热桥造成的，但有热桥存在却不一定出现冷桥现象。