住宅楼“水仗”谁之错

　　“一年多了，不敢出差。怕突然下雨，把房子淹了。”家住4楼的程先生指着漏水的房子无奈地对记者说。

　　“一打开水龙头，水就漏到楼下。一个月了，不敢洗澡。”三楼杨女士面对渗漏满眼焦虑。

　　3月10日，　在中关村科学城，82号楼的几户人家向本报记者诉说了他们痛苦的房屋漏水经历。“小小”的漏水问题，已经成了82楼居民的最大烦恼。受害最严重的黄阿姨一家，楼上楼下展开了漫长的拉锯战，但问题却迟迟得不到妥善解决。

　　居民投诉：楼房漏水几成“水帘洞”

　　桔黄色的立柜上，摆放着3个不同颜色的脸盆。本来洁白的墙壁，却泛起一圈又一圈霉斑，形成一个两平方米左右的“地图”。“这就是漏水留下来的水印，下大雨时，用3个脸盆接水都不够。”程彤教授指着墙上的“地图”说。

　　８２号楼是中关村科学城靠南的一栋楼，居住在这里的，基本都是我国的高级科技人才。程彤教授是我国国土资源监察专员，需要经常往全国各地跑。但由于房子漏水，一年多了，轻易不敢出远门。要出差，就得叫女儿过来看房子，漏水问题让他苦不堪言。

　　最要命的是不能好好洗澡。“只能放小水，时间还不能长。水一大，能漏到二楼人家里去。”杨先生说。

　　3楼的杨女士家，已经完全不能洗澡。只要一洗澡，楼下住家的墙壁就呼呼冒“汗”。

　　二楼黄阿姨家受害最严重。80多平方米的房子，竟然有5处漏水。

　　“有一天，小孩正端着饭碗吃饭，‘啪’一滴水掉碗里了，抬头一看，卧室也漏水了。”黄阿姨急忙打开壁橱，只见墙皮长毛脱落，壁橱里的衣服布满霉点，从国外带回来的字画完全被毁掉。

　　为了解决漏水问题，黄阿姨找楼上，找物业，找居委会，但问题依然摆在那里。善良的黄阿姨无奈地对记者说：“我们只有一个愿望，就是不漏水就行，损失什么的都不在意了。”

　　专家诊断：防水工程穿着“开档裤”

　　黄阿姨等人的投诉最近引起一知名企业的注意。这家企业的专业工程师阳国桃在记者的陪同下，上门进行了诊断。

　　据阳工现场诊断，科学城82号楼之所以出现这么严重的漏水问题，主要是因为防水工程穿着“开档裤”。

　　在楼房最顶层，阳工找到一处防水层的断裂处，用手轻轻一拉，防水层裂成碎片。“这是ＳＢＳ复合胎防水卷材，这种材料北京市已经禁止使用。”

　　据介绍，复合胎产品采用涤棉无纺布加玻纤网格布复合而成，目前市场上大量采用低劣涤棉无纺以及高碱性玻纤网格布，拉力低，耐久性差。《北京市建设工程禁止和限制使用建筑材料及施工工艺目录（２００７年版）》中，要求沥青复合胎柔性防水卷材自2007年10月1日起停止设计，2008年1月1日起禁止在北京市建设工程中使用。但由于复合胎防水材料价格低，防水工程又是隐藏工程，并且很多时候是由第三者购买施工，劣质材料便趁虚而入。

　　防水材料本身价格并不高，但如果重新做一次防水，对消费者来说，却是一个不小的工程，需要开墙启砖，重新装修。对于８２号楼三楼和二楼的漏水问题，阳工认为，可能是水管锈蚀，破坏了防水所致，解决办法只有一个，就是更换水管，重新做防水。

　　律师说法：分清原因认定责任

　　房屋漏水问题让人烦，扯不清的责任问题更让人烦。由于引起漏水的因素比较复杂，当发生房屋漏水纠纷时，如何确定有关责任方呢？记者就此问题采访了北京市亚奥律师事务所律师雷海强。

　　雷律师说，出现漏水，首先应分清漏水原因，然后根据责任来处理纠纷。

　　雷海强律师分析，房屋漏水原因主要有三种：一是房屋本身存在质量问题；二是业主使用或装修不当；三是正常使用、老化造成漏水。依据漏水原因不同，相关的责任也有不同。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

　　如因楼上业主装修或其他不当行为造成的房屋渗水，给业主造成损失的，根据《民法通则》第117条规定，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。作为侵权方除了停止侵权(如重做防水层)外应承担损害赔偿责任。在保修期满后，房屋内设施正常使用造成的漏水由业主自行负责维修，由业主自行承担费用。如果漏水造成其他业主损失的，根据《民法通则》第83条规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。属于公共设施造成的漏水由物业管理公司承担维修责任。

　　雷海强律师建议，邻里之间房屋出现漏水，双方应相互理解和相互配合，聘请专业机构进行鉴定分清责任，妥善解决问题；在房屋维修时，相邻人(楼上楼下、左邻右舍)应当给予配合，不得借故阻碍房屋维修。由于房屋装修时容易导致渗漏，最好聘请具有法律主体资格的装修公司承担，并在合同中明确出现问题时的处理方案。由于“二手房”一般都已使用超过保修期，还存在二次装修，买方对房屋存在的潜在质量问题应有合理的判断。如果卖方故意隐瞒以及因卖方原因造成的房屋漏水(质量瑕疵)的，卖方应承担赔偿责任。为了保险起见，对于二手房(特别是已经使用很长年限的二手房屋)买卖，应设定必要的保修款以备必需。

　　对于82号楼的问题，上门诊断的阳工向记者表示，公司愿意以成本价为这几户高级知识分子解决漏水难题。4月13日，这几户居民的防水维修工程已经开工。