普宅价格标准较为宽松

　　业内认为，应针对各级土地制定较为严谨的价格标准，并细化操作环节；但有观点认为，标准宽松有利市场平稳过渡

5月31日，北京市建委发布北京市享受优惠政策普通住房标准后，记者通过调查发现，普宅价格标准制定得较为宽松，尤其是城市近郊地区大部分在售房价都低于普宅价格标准，对此有业内人士认为，这说明北京市场发展空间较大，在一定程度上说明北京房价较为健康，但也有人表示，目前北京市场上受市民普遍关注的房子单价在4000—6500元之间，而这类产品所占比例并不多，产品结构失衡问题比较突出。

二级土地普宅价格上限是11466元/平方米，属于二级土地的东三环中路地区的富力城均价为10500元/平方米。

标准促进购房者买进

5月31日，北京市建委发布北京市享受优惠政策普通住房标准后，还在念研究生的刘小姐便不停催着父母去看房，希望尽快选中一套房子。而在普宅标准出台之前，刘小姐是众多观望人群之一。据刘小姐介绍，早在一个月前就对东部的一个楼盘感兴趣，但当时朋友劝她再等等，看看北京普通住宅标准出来之后对房价有没有影响，所以当时也就把买房的事情搁置了。该标准出台之后，刘小姐发现，之前关注的楼盘位于二级土地开发地块，政府给定的标准地价已经过万元，但目前该项目的售价为8500元/平方米。“没有想到该地块的普宅房价标准比现在我要买的房价高出许多，开发商可以有2000元/平方米左右的增长幅度”，所以刘小姐很担心这个项目的价格有涨价的可能，于是打算尽快买下这个房子。

与之不同的是，做金融工作的李先生本打算在一个繁华地带买一套高档公寓的房子，但发现，虽然在同一区域上，位于相邻两条路上的公寓单价相差近千元，其理由是土地级别不同，地价不同。而在享受税收等优惠政策的普通住房标准出台之后，李先生向记者表示，这次对不同级别的土地给予了明确的地价标准，超出这个标准便享受不了普通住房的购房优惠，所以买中端住宅更要了解清楚，因为购房者很难界定楼盘所在地区的土地级别。

普宅价格标准宽松

依照此次《关于公布北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知》，标准规定成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，目前北京十级土地基础上形成了六类住房平均交易价格，六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。依照同级别土地上住房平均价格控制在1.2倍以内，记者粗略算了一下6个等级平均交易价格，一级土地上住宅优惠价格上限为13281.6元/平方米，二级上限是11466元/平方米，三级为9648元/平方米，四级是8263.2元/平方米，五级为6554.4元/平方米，六级至十级上限价为5431.2元/平方米。

记者在调查中发现，一些楼盘或者某个区域目前的交易价格呈现低于此次的普宅价格标准的现状。以二级土地为例，普宅项目上限是11466元/平方米，而位于东三环具有价格代表性的富力城均价仅为10500元/平方米。三级土地普宅优惠价格上限为9648元/平方米，而在此级别上的代表性楼盘城市出品目前均价为8600元/平方米左右。同时，位于南三环附近的四级开发土地地区，目前在售或者即将开盘的项目单价普遍在6000—7000元之间，如即将入市的代表性楼盘远中悦麒精装修价位为6300元/平方米左右，与此相比，普宅优惠价格上限8263.2元/平方米显然高出实际价格很多。

同时，依据北京市普通住房标准相关规定，六级至十级土地住宅的参考价为5431.2元/平方米，而属于此级别的通州、大兴、房山等地的房屋价格普遍低于此标准价格，其中房山地区部分别墅的单价也不过在5500元/平方米左右，一般公寓及花园洋房的价格在4000元/平方米以下，而通州地区目前在售项目的价格普遍在4000元/平方米左右。

现行标准使房价有上升空间

对此，北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春向记者表示，从目前的市场情况来看，一些区域的普宅定价与目前的在售价相差无几，甚至有个别地区的在售价低于此定价，所以在相关政策出台之后，北京的在售楼盘并没有受到影响。从政策落实过程中我们可以发现，虽然定价机制值得商榷，但价位空间放宽了，使北京房地产市场达到了一个平稳过渡。同时这也是政策下各方利益博弈的结果。

对此，北京金网络房地产经济有限公司副总经理林金城表示赞同。他认为，政府对价格限制较为宽松，从一定程度上说明目前北京市场的房屋价格较为健康，给予一定的价格上限也是给出一个合理的浮动空间。同时随着多中心的发展，一些远郊地区发展空间较大，这从普宅标准的定价就可以看出。

对此，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎向记者表示，将六级以下的土地统一价格标准的同时，政度还给了城市周边项目较大的发展空间。公衍奎认为，城市周边地区对目前的房地产市场影响不大，大部分为本地区自住消化，同时，由于城市周边区域普通房价的标准较为宽松，对这些区域的建设发展、提高楼盘品质也是一大利好。

制定依据欠准确

对于此次普宅价格标准的制定，公衍奎认为，以2002年的平均交易的价格作为此次调控的价格标准不很准确，因为在此其间，一些地段的土地价格上涨幅度相当大，所以很难真实地反映土地的级别。比如从今年来看，房屋交易价格的增势较为平稳，低于去年房价的上涨幅度，如果按照去年的增幅标准制定此房价标准，那么，出现标准房价偏高的现象将更为明显。同时，对实际成交价格的解释也很难界定，比如，该住宅可以是毛坯、或者根据业主要求在后期做精装修、带家电等，但房屋的实际成交价格就很难以毛坯或者精装修来区别。

鹏润地产发展中心业务总监陈云峰向记者表示，在制定标准前首先要对普通住宅概念给予准确的理解，就是满足于大众消费能力的人群。目前北京市场上，受到市民普遍关注的住宅单价一般在4000—6500元之间，而这类产品占住宅的比例并不多。

■预期

普宅价格标准对市场影响不大

业内认为价格标准难达到目的

一些业内人士表示，此次政策出台之后，对目前的房地产市场影响不大，实施方面存在一定难度。而且政府采取行政手段规划市场是值得商榷的，价格应该以市场规律为导向，带动土地合理规划。

公衍奎向记者表示，政府对不同级别土地房价制定不同标准可以在短时间起到一定效果，但从长期发展角度来看，市场引导尤为关键。

政府一方面要打压投机客炒房，另一方面则需要引导开发，既要鼓励中低档住房消费，又要对开发设定相应优惠措施。同时，政府需要根据市场需求的实际情况及时调整政策标准，对每一级别市场给予较为准确的定价标准，细化操作环节，以免政策给人以应急之嫌。

冯长春表示，目前政府缺少专项研究体系，无法结合市场变化获得多方面信息。同时，政策实施过程中不可缺少监管，如果成立一个专项的机构，可以增加政策实施的监管力度，并及时反馈信息。

■建议

市场价格是最客观标准

业内建议结合市场实际对普宅价格标准进行调整

“市场是最客观的标准”，王济武认为，可以选择北京市比较重要的几个区作为样本，对这些地区的住宅成交价格、新盘价格、二手房价格等形成完善的观测系统，由此政府能够获得市场化、指数化、样本化的统计报表。同时，以周边项目的售价作为土地出让金的衡量标准将会是市场化发展的必然趋势。

针对目前中低档房供应量少的问题，鹏润地产发展中心业务总监陈云峰认为，既然鼓励建设中低档住宅，那么从另一方面应该充分调动开发商的积极性。对于开发中低档住宅的开发商，政府在一定范围之内给予适当优惠，是吸引开发商开发建设中低档住宅的关键。

冯长春认为，影响住宅产品格局变化单一靠政府或者市场机制的发展均不现实。需要政府结合市场发展调节政策实施，形成一个弹性机制，在地块定级、土地出让等方面体现真实价格，并留有一个可操作的空间。

中原房地产经纪公司市场研究部副总经理李林先向记者表示，政府可出台新规定使土地出让的事宜更加完善。比如对于住宅项目，在土地出让时考虑把价位和户型面积写入出让合同，如果普宅标准真正体现在土地出让实施细则里，对未来产品结构的影响将是明显的。

■观点

缺少交界地区实施细则

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎：政策对土地分级，是以行政手段对市场进行限定。此次地级的划分以道路为主要的区分线，将不同的地块围合起来。值得注意的是，划分缺少平滑过渡的区间，位于交界处的地块价位就很难界定，有可能出现一条路的两侧不处于相同土地级别的情况。由于缺少这种模糊地区明确的细则，在实施过程中将会产生土地出让金及普宅价格标准不统一的问题。

普宅价格标准仅是短期行为

香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武：目前政策的制定从一定程度上来说是一个短期的行为。如果没有精细的地价标准界定，政策在操作中就需要不断调整。另外，无论按多精密的科学技术来划分等高线，运用到实际中很难成定数。随着市场化发展，在同一地区的两个位置完全可能出现天价之差。以香港中环为例，同一条路的南北路段的交易价格相差巨大，而这是市场需求的结果。

应以市场导向作为前提

北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏：在制定普宅标准过程中，政府缺少微观经济运行调研，而采用一种纯理论化的核算，这时的价格实际上是虚幻的，这样得出的标准价格意义不大。另外，住宅建设是一种长期经营模式，政府对普通住宅在三方面给予限定目的是带动住宅格局的整体调整，但应该以市场导向为前提，而不是用计划经济运作。