首个“物业强制标准”或流于形式

　　北京市建委公布了1月1日开始执行的《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》，规范对报修、停车、电梯、清洁等11个方面详细列出了最低物业服务标准。按照新的规范，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其他报修按双方约定时间到达现场。建立共用设施设备清册档案，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录等。电梯工夜间值班、主梯6时至24时不间断运行并公布呼叫电话等。

　　那么，新标准出台是否具有法律上的强制效力？新产生的成本费用，由谁来承担？标准的提高，是否意味着物业费的涨价？对物业公司的监管如何落到实处？业主如何举证？对此，各界人士都表达了他们的困惑。

　　八成物业公司不达标？

　　此次《规范》对物业公司影响最大，然而接受采访的物业公司对此大都不看好。北京一知名物业公司老总表示，跟很多同行私下聊过这个标准，很多人都认为，如果按照这个标准来执行，北京大概有八成物业公司都不合格；而为了达到规范要求，势必要增加成本，对物业费进行相应调整，这会与业主降低费用的愿望相违背。

　　北京天鸿信物业公司项目经理李全胜接受记者采访时表示，他们在马家堡未来66小区的服务目前能做到垃圾清运每天两次，电梯在无人值守时24小时运行，业主报修水、电、气等，维修人员10分钟到现场。物业公司能做到这样非常不容易，如果有的小区物业费收不上来，那么服务就很难保证。目前马家堡未来66小区物业缴费率能达到70%，就算这样物业仍然没有多少利润。

　　对此，北京市建委物业服务中心党委书记赵春凯强调，规范还只是在试行阶段，今后会予以完善；对于物业费收缴难的问题，物业公司也可以用法律手段维护自己的合法权利。

　　本意很好但难以落实

　　据《规范》要求，规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出或高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，达到本规范要求。

　　“新标准的出台是一件好事。”作为《规范》影响的另一方，多位业委会主任都异口同声地这样表示，但同时，他们也担心该规范在具体执行中能否落到实处。美丽园业委会主任雷霞认为，出台标准是一件好事，但没有出台相应的落实措施很可能流于形式。有业委会且物业公司愿意配合的小区，基本能落实，否则标准只能停留在纸面上。比如设备保养、巡查等方面的检查，如果没有业委会的小区执行和监管都会很难。

　　关注焦点

　　焦点1　“限时到达现场”难实现？

　　“水电气保修过去的标准要求时间为30分钟，很多物业公司还做不到。”健翔园业委会主任任晨光说，现在要求20分钟到达，落实有难度。“电梯维修和保养通常是由外包公司来做的。”华润置地物业公司华亭嘉园管理处前任主管饶旭说，对于这一点，很多物业公司执行起来有难度。

　　银枫家园前业委会主任北野表示，多数小区电梯维修工不住在小区内，无法保证其在规定时间内赶到现场。物业公司为达到要求，势必增加成本，而这部分成本由谁来承担会引起争议。“物业公司可以考虑转变服务方式。”北野说，比如维修人员20分钟内赶到现场了解情况，如果情况不紧急可以再约其他时间维修。

　　焦点2　《规范》不具有法律上的强制效力？

　　采访中，仁和律师事务所律师孟宪生认为该标准比过去的标准更加详细，但是地方标准能不能算强制标准，还有待研究。因为只有法律才能够进行强制执行，而北京市建委出台的通知还没有上升至法律的层面。物业管理本身是合同关系，签约的双方应该按照合同来处理事情，物业公司如果没有按照合同约定来执行，可以追究其责任。

　　而物管专家舒可心表示该文件只是一个通知，而不是法律，所以无法落实。政府出台这个文件是为了提高物业水平，虽然是好意，但物业公司只需对业主负责；而政府也不应该向管理行为人提要求。如果业主要求比新标准低，物业公司自然不会超过业主的要求。

　　焦点3标准提高，物业费提高？

　　从目的来讲，这个规范标准是好的，而在实际管理上还是有差距的，但规范的出台短期内对物业服务的标准界定有一定的指导作用。中实杰肯道夫物业管理有限公司副总经理孙建伟说，《劳动合同法》出台后，物业公司用人会更加规范，人力成本在增加，可业主们期望的物业费却在下降，这是一个矛盾。同时，新标准的要求也会让物业公司的操作增加成本，一些小的物业公司会难以维持，标准的出台并不能从根本上解决物业公司和业主之间存在的问题。

　　参照新标准，华润置地的物业公司一般情况下都能完成，有的要求还比标准要高一些。但这个标准执行还是一个过程，应该逐步配套完善。虽然是强制办法，但还没有上升到法律层面。服务提高了，费用也就提高了，所以包括物业费等问题还需要有相对应的调整。

　　各方反应

　　签订合同时有了参照标准

　　银枫家园前业委会主任北野：过去物业服务标准不清楚，容易扯皮，今后业主与物业公司签订合同时，可以参照此内容制定具体的物业服务要求。但是，政府的执法力度是有限的，可能会存在力不从心，管不过来的局面。

　　健翔园业委会主任任晨光：有文件总比没有文件好，关键看是否能有效执行，如果无法执行，就没有实际意义。从形式上来讲，这次出台的规范标准比过去高一些，但是要想真正帮助解决社区纠纷，应该对阻碍业主行使权力的公司及个人采取惩罚措施。

　　光大花园业委会主任陈兵：就目前情况来看，社区纠纷中存在的根本问题不能光靠提高物业服务的水平来解决。对于业主来说，更期待出台关于解决物权收益的相关文件。

　　业主可打热线投诉物业

　　北京市建委物业服务中心党委书记赵春凯表示，目前北京小区成立业主委员会的不到十分之一，大部分没有成立业主委员会的小区，业主本人如果发现物业公司有服务不到位的情况，也可直接打建委的投诉热线电话进行投诉。其投诉的内容包括小区垃圾清运、清扫次数不够，不能按着约定的时间前来报修等。

　　赵春凯提示，业主在对物业公司服务达不到标准可以进行投诉的时候，一定要保留证据，包括一些照片、录像以及电话时间记录等，以足够的证据来证明物业公司服务不到位。

　　对于相对比较专业的电梯、水电，检查物业公司是否对其实施保养等相关记录或者维护等，业主要找相关专业机构配合。