住宅性能认定制度建立与标准

　　建设部住宅产业化促进中心性能认定处处长娄乃琳本次论坛上做了关于我国住宅性能认定的相关演讲。

　　各位来宾，大家上午好！我利用一点时间为大家介绍一下我国的住宅性能认定制度。这个标识是我们性能认定A级住宅的标志，它是英文字母A字的变形，中间的小方形代表住宅的设备设施，颜色为标准绿，代表绿色和生命。我主要分三点介绍。一个是介绍一下我国住宅性能认定制度的发展和意义。第二，介绍一下住宅性能认定的技术标准和实施。最后介绍一下住宅的质量保证保险。为了应对二战后大规模的住宅形势，1948年，这项制度首先在法国设立，随后欧美和澳洲各国陆陆续续的建立起适应本国住宅性能评价的制度。现在住宅性能的评价制度已经做过国外通行的制度，国外有十几个国家都在使用。

　　1974年，日本在调查法国、英国的制度以后，开始推行工业化住宅性能认定制度。1999年办不了针对所有新建住宅的促进确保住宅品质的相关法律，其核心内容就是要推行住宅的性能标志制度。2000年日本颁布了住宅性能表示方法。2004年日本又将住宅标志制度推广到既有住宅领域。1998年美国环保局于美国能源部设立了节能之星标识授予制度，根据对新建和既有建筑测定的结果，确定性能的节能等级，并授予标识，鼓励业主建造节约能源的制度。

　　韩国设立等级标志制度，从2006年开始实施。1993年翻译了日本工业化住宅性能评定的文件，这个是由中国建筑技术发展中心来做的。1995年建设部与原国家科委等八部委正式启动了2000年小康型城乡产业工程项目，也就是过去的小康住宅。在这个项目里，住宅性能评定制度的研究被列为该项目的第二批滚动的科研课题，2000年完成，并通过科技部验收。19999年国务院办公厅发了1999·72号文转发了关于促进住宅产业现在化，提高住宅质量的若干意见，突出住宅建设节能、节地、节水和环境保护，要求重视住宅评定工作，通过定性定量的方法制订住宅评定标准和认定办法，逐步建立科学公正公平的住宅性能评价体系。1999年建设部颁布了《建筑法1999·114号文》决定从1999年10月1日起在全国实行住宅性能认定制度。1998年7月，建设部成立住宅产业化办公室，开始了筹备建立我国的住宅性能认定制度。1999年，建设部住宅产业化促进中心编制了商品住宅评定方法和指标体系。2000年到2004年开展了建设部与日本合作项目，中日住宅性能与物品认证制度的合作研究，对借鉴日本住宅性能的经验具有重要的作用。

　　为什么我们要搞住宅性能认定呢？它主要利益在什么？这几年经过我们的研究，我们大概总结主要有以下几个方面，一个还消费者以知情权，第二有利于节能节地节水和环境保护。第三有利于完善住宅供应体系。第四，便于引导住宅品质和性能的提高。第五，有利于促进住宅产业升级和进步。下面我介绍一下评定标准和实施情况。

　　根据目前我国建设系统的标准，按标准级别何时用范围可以划分为国家、行业、地方和企业。按标准的内容可以划分工程建设标准和产品标准。按标准执行的严格程度可以划分为强制性标准和推荐性标准。我们的住宅性能评定技术标准它的定位首先是国家标准，工程建设性标准和推荐标准。我们这个标准的指导思想首先就是要反映住宅综合性能的水平，第二体现节能省地环保型住宅的要求，第三倡导精装修等住宅产业政策。第四要引导理性的住宅开发和消费理念。

　　标准共分八章，前三章主要是住宅性能认定的申请和评定，下面是住宅的五大性能，使用、环境、安全等性能的评定。五个方面下面又分28个评定项目，评定项目的下一级指标是评定分项，共有98个，评定分项下面是评定子项一共267个，所有的新建住宅在我们标准里都能找到自己的位置，通过标准评定可以分为A、B级住宅。3A住宅必搞的项目有6个实心五角星确定。我们这套标准总分为一千分，大家可以看到，环境性能、适用性能各250分，安全性能，经济性能各200分，耐用性能是100分。环境性能，适用性能在住宅的建设中是非常重要的，一共占据总分的50%，安全性能和经济性冷也很重要，占了40%。最后是耐久性。因为我国经济水平和发展状况刚刚起步研究，所以，对很多产品的研究还不够，目前暂定100分，以后随着技术提高，这个比值有可能继续加大。

　　下面介绍住宅的使用性能，一共是250分，分七项，包括住宅的单元平面含有30分，后面的数值都是所含的数值。住宅的环境性能也是250分，也是包括七项，其中包括用地规划、绿地与活动场地，室外噪声与空气污染，水体与排水系统，公共服务设施，智能化系统，建筑造型等等。下面是经济性能，200分，节能占100分，包括节水节地节材，主要体现四节一环保的要求。谈到节能，因为我国地域非常大，按照我国建筑分析，分为严寒、寒冷、夏热冬冷，夏热冬暖和温和地区，所以，我们在性能认定里，考虑国家气候不同的要求都做了相对的要求。

　　住宅安全性也是200分，其中包括结构安全、建筑防火、燃气和电器设备安全，日常安全防范措施和室内污染物控制。最后是住宅的耐久性，一共是100分，含有6项，结构工程，装修工程，防水工程，管线工程，设备和门窗。住宅性能认定的程序大概分三项，第一个是设计审查，它主要是在项目扩充阶段进行。第二是中期检查。第三是终审，在项目竣工验收后进行。

　　刚才谈到住宅性能认定的标准，所有新建住宅在这套标准里都能找到自己的位置，分为A级和B级住宅。B级住宅就是符合国家现行强制性标准，但得分达不到A级住宅的要求。A级住宅就是符合国家现行的标准，另外加上它的性能得分，所有含有空心五角星的项目全部要得分。A级住宅根据得分不同分1A，2A，3A。刚才谈到A级住宅和B级住宅的分类要求，一共18项，比如居住空间、厨房、卫生间等等空间具备等等一共18项，包括绿地、节能、抗震，一共18项。

　　下面谈一下3A级住宅，代表了住宅最高的舒适度，所以，3A级住宅里我们强调一共有六项指标是带五角星的，要求大家做到。三个卧室至少配置两个卫生间，第二住宅装修到位，第三四五都是对楼板隔声的要求，因为舒适度很高，所以，隔声要求也很高。最后是机动车的停车位要不低于当地要求，而且大于1.0。

　　这个标准从2005年11月30日颁发的建筑部关于发布国家技术标准的公告。目前我们执行的在实施过程中执行的文件还是【1999】114号文件，国家和省级示范，试点工程必须进行认定，申报广厦奖的项目必须进行认定。最后认定的结果是由政府部门向全社会公告，目前还是由建设部发公告。截止到2007年10月，全国有362个小区通过预审。通过国家的版图可以看到，深绿色的都是在全国各地有性能认定的项目，现在只有青海和西藏还没有项目，上面的红点是全国试点省市的项目。从2003年起，我们开展了一些试点省市，大概有十几个，山西、大连、济南、武汉、温州，在这些试点争市起到很积极的作用，他们在我国推进住宅性能认定制度的过程中，在不同的时期都作为了领跑者，在他们的带动下，气候山东、浙江、宁夏、内蒙、湖南的诸多等地也积极开展了开展住宅认定的工作，使制度的覆盖面得到大幅度提高。

　　山东省建设厅非常注重认定工作的实施，使住宅建设有了可以衡量品质的标准。他们现在又在研究，要搞省里住宅品质保证的一个促进法。2005年3月31日，经山东省人大常委会通过的山东省商品房销售管理条例和山东省城市房地产开发经营管理条例，对商品房销售过程和性能认定有了相关的规定。山东省通过各种方式，积极的吸引符合条件的项目申请住宅性能认定，到2007年10月，共举办了18期培训班，全省17个行政区全部由了通过性能认定的项目，一共有55个项目通过了预审，为消费者提供了高品质的住宅。

　　再有江苏省，作为我国经济发达的地区，非常重视性能认定的工作，从2004年就下发了试点通知，各市进行响应，积极申报，并通过有关会议，产业博览会，住宅培训班，还有媒体进行宣传，把住宅性能认定工作作为推进住宅产业现代化的重要工作来抓，建立住宅性能认定工作的工作机制，逐步开展性能认定工作。到目前为止，江苏省已经有47个小区通过预审，基本覆盖了全升。

　　在又是宁夏，宁夏把建设A级住宅，提高住宅品质和产业发展作为一项基础性的重点工作来抓，并且落实到实处，取得实效，在我国经济欠发达地区闯出一条路，他们开展各种宣传会进行宣传报道，向消费者普及相关知识，并且他们还召开A级住宅的观摩会，并请我们中心的主任做了四节一环保，因地制宜建设环保住宅的报告，而且还编进住宅产业化文件汇编和A级住宅性能认定的楼盘进行宣传，他们还通过各种媒体进行性能迅速的目的意义、标准规范等等，使开发商和广大的群众对住宅性能认定有了了解和认识。截止2007年10月底，全区有15个项目通过预审，还有4个项目准备申报。

　　刚才我们介绍了住宅性能认定的标准，住宅性能认定实际上是一个具体服务的过程，为了推动标准的实施，我中心编订了住宅性能认定的技术标准指南，图解，中国住宅工程质量现状调查，国际借鉴，未来发展，中国住宅工程质量考核等等这些书，主要是为了推进住宅的性能认定工作。

　　下面我介绍一下A级住宅与质量保证保险的情况。A级住宅质量保证保险主要意义是要保障消费者的权益，第二就是防止开发商的风险，建立开发商信用，第三是发展信用经济。这项制度也是起源于法国，它是住宅十年保证保险，建成IDI，在法国有悠久的历史，从1804年拿破仑法典中就规定建筑师和设计师负有对房屋缺陷做修正的责任，法国对原来的发电在很多方面进行了修订，开发商、发包商，物品生产商都要对房屋质量负有连带责任。

　　再有就是日本，日本的下次保证责任保险是住宅性能保证制度的一个组成部分，它是依托住宅性能保证制度的实施来开发的。住宅性能保证保险制度是额对住宅的性能首次运用保险，提供长达十年的长期的保证制度，这个是日本的一个工地，日本在施工的过程中，凡是做了性能认定的项目，都要挂这中标志，在日本的住宅性能认定开展得非常好，这是跟日本金融方面的支持有很大关系。日本在做了住宅性能认定的项目，无论是给开发商还是消费者的贷款都有很大支持，比如加大贷款额度，延长贷款期等等，所以，住宅性能认定工作发展非常快。

　　我国也开始研究住宅性能认定的保证保险的制度，从2001年11月起，我们就开始这项课题的研究。2002年考察了日本的保证保险情况，03年经过我国权威保险专家的认证。2002年10月3的日，建设部住宅产业化促进中心语中国人民保险公司在北京举行了A级住宅质量保证保险的合作协议，当时是沈司长参加了签字。我们A级住宅质量保证保险主要的核心内容就是要在保险期限从住宅竣工验收满一年起，对所有住宅的主体结构，保险期限为十年，其余为五年，一旦出险购房者可以凭这个保险凭证向保险公司进行索赔。

　　目前北京、成都、西安、厦门、江苏等地已经有些项目和保险公司签订了合作的意向书，江苏省的项目已经实施。国内其他保险公司也在积极参与。我介绍的情况就到这里，谢谢各位。不妥的地方请大家指正，谢谢。