交钥匙不等于产权过户

　　2005年7月25日，徐女士与京城某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，房产商于2005年11月30日交房，并于交房后365日之内为徐女士办理商品房产权证。

　　2005年11月30日，房产商按合同约定通知徐女士验收房屋并办理了入住手续。入住后，徐女士一直催促房产商尽快办理房屋产权证，房产商以各种理由推诿，并称只要在365日之内为徐女士办下产权证都不算违约。鉴于还在办理产权证的约定期限内，徐女士只好耐心等待，直到2006 年12月1日，房产商仍未能办理房产证。

　　房产商以合同约定的365日是指365个工作日为由，让徐女士继续等待。徐女士不认可房产商的解释，多次找房产商要求尽快办理产权证未果，2007 年7月，徐女士将房产商告上北京市海淀区法院，要求房产商立即为其办理房屋产权证，支付自2006 年12月1日至产权证实际办理之日止的延期交房违约金。

　　庭审中，房产商辩称，其已按合同约定期限履行了交房义务，徐女士现已实际使用房屋至今，产权证没能办理下来并不影响徐女士居住，徐女士不存在损失，故其不应当承担延迟交房的违约责任。

　　法院经审理后，一审判决房产商于判决生效后10日内为徐女士办理房产证，并承担延期交房违约责任，违约金按合同约定的方法从2006 年12月1日至房产证实际办理之日止计算。

　　宣判后，双方均未上诉。

　　法官说法

　　我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。该条款确定了合同履行必须遵循全面履行的规则。当事人未能全面履行合同约定或法定义务，则应当承担债务不履行之违约责任。全面履行不但包括内容上的完整，还包括时间上的及时。所以，本案中房产商违约与否，应以其是否全面履行了合同约定的义务而定。

　　本案中，合同约定的交房条件是，房产商于2005年11月30日通知徐女士办理入住手续并交付房屋钥匙。且房产商在交房之后，在365日之内办理新建商品房初始登记手续，取得整个楼宇的房地产权证（大产证），双方正式签订房屋交接书，将徐女士购买的该套房屋过户给徐女士，为徐女士办理房屋产权证（小产权）。

　　徐女士虽然验收了房屋，并办了入住手续，实际使用该房至今。但徐女士取得房屋的钥匙，不等于房产商的交房义务履行完毕。因为按照合同约定，该房产商未能在365日之内进行新建商品房的初始登记，没有消灭该房屋设定的贷款抵押，未缴纳房屋维修基金，未能与徐女士签订房屋交接书，并将房屋产权转移给徐女士。为此法院认定，该房产商违反了合同约定的交房条件，应当承担违约责任并支付违约金。

　　需要提醒购房者注意的是，房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，否则，即使入住，也并不等于取得了房屋的所有权，只有房产商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得房产所有权。因此，在商品房买卖交易中，房产商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主，给业主办理入住手续之外，还包括办理完交纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续，完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务。这也是本案判决，业主实际入住后，房产商拖延办理产权证亦应赔偿延迟交房违约金的原因。