房产纠纷中的法律思考

　　近年来，商品房市场热得发烫，与此同时，有关的纠纷也逐渐升温。房价一路飙升，卖房人逐利而对已成交的房屋反悔；按揭买房，房主、开发商和银行，三方利益博弈；房地产中介为赚取更多差价一房二卖，等等。

　　近日，北京市第一中级人民法院和北京市朝阳区法院宣判的两起房产纠纷案，从法律的角度给人以启示，引导人们在步步升温的房产市场中，冷静地思考。

房价上涨 纠纷上升

　　案 例

　　房主李某系某国家机关退休干部，单位分配房屋一套，尚未办理房产证。2006年2月，李某与买方谢某及北京链家房地产经纪有限公司签订《居间中保合同》及补充协议，李某承诺将该房卖与谢某，链家公司为居间中保方。在补充协议中李某承诺，如在2006年8月31日前拿到房屋产权证，即配合链家公司将房屋过户给谢某；如2006年8月31日以前未拿到产权证，则链家公司自2006年9月10日起7个工作日内，保证谢某搬入该房居住，由谢某按月向李某支付租金2500元，直至该房过户。

　　2007年，李某向法院提起诉讼，称链家公司和谢某在明知自己没有房产证的情况下，促成其签订了买卖房屋合同及补充协议，而按国家法律规定，没有房产证的房屋不得买卖。因此，自己在当时不知情的情况下，签订的房屋买卖居间合同及补充协议不具有法律效力，要求法院认定上述合同无效。

　　链家公司和谢某则一致认为，合同签订时，各方都知道李某尚未办下房产证，补充协议中已对此情况作了约定，因此，该合同及补充协议是有效的。

　　法院经审理认为，民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则，当事人做出民事行为后，没有法定事由，不得主张无效。李某在尚未取得涉诉房屋房产证的情况下，签订房屋买卖合同，但该情况并非导致合同无效的法定事由。李某所引用的《城市房地产管理法》限制房屋产权转让的规定，属于管理性禁止规范，并非对合同效力的规定，不属于对当事人签订相关合同的限制。因此，李某以房屋无产权证，所签订买卖合同违反《城市房地产管理法》规定，要求法院认定合同无效没有法律依据，亦有悖当前房屋交易市场运作实际。最终，北京市一中院终审判决驳回了李某的诉讼请求。

　　分 析

　　通过对近年来房产纠纷案件的调研，北京市一中院法官认为，因房价上涨引发的纠纷案主要有四大特点值得注意：

　　一是这类案件在房屋买卖合同纠纷案件中所占比重较大，达全部房屋买卖合同纠纷的三成。这主要是因为近两年房价涨幅惊人。受利益驱动，卖房者包括房地产开发商，为了弥补自己卖出价与现在市场价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，从而引发诉讼。此外，还有一些卖房人，包括房地产中介企业，在房屋已经卖出但尚未办理产权过户手续时，又把房屋卖给出价更高的第三方，以赚取更多的差价，而引发诉讼。

　　法官介绍说，卖房人反悔的理由多种多样，比较常见的有：尚未收取定金，或尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；央产房不能上市；签订房屋买卖合同时存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。

　　二是以卖房人作为原告提起诉讼的居多（如果是一房二卖的情况则以买房人作为原告提起诉讼的居多）。房屋过户手续已经办理完毕，物权已经发生转移。但是因房价的剧涨，卖房人觉得自己吃亏了，于是就以种种理由请求法院确认合同无效。

　　三是以卖房人败诉居多。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人，都应严格按照合同履行各自的义务，除非有实体法上的免责事由，如不可抗力等。而卖房人一房二卖一般都很少有实体法上的免责依据，卖房人事后反悔也往往无正当理由。

　　四是卖房人冒着败诉风险仍然撕毁合同或一房二卖，因为高涨的房价让他们有利可图，支付违约金或赔偿损失的数额远低于其转卖房屋获得的利益。在一房二卖的情况下，双方已经签订买卖合同，但并未办理产权过户手续，房屋的物权还没有转移，此时卖房人仍然有权处分房屋，法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金，或赔偿买房人因此受到的经济损失。

　　提 示

　　法官提醒买房人：一是在签订房屋买卖合同时，一定要对违约情形事先约定，并尽可能约定一个较高的赔偿数额。我国法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。二是《物权法》实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在办理房产过户手续前根据《物权法》第二十条的规定，向有关部门申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人（即买房人）的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

商家爽约 还贷依然

　　案 例

　　2003年6月，张先生与北京世纪景源房地产开发有限公司签订商品房预售合同。双方约定，房地产公司在商品房交付使用后的规定期限内，为张先生办理产权证。签订合同后，张先生向房地产公司交了首付款，其余房款从银行贷款支付。根据张先生与银行的借款协议，如张先生未能按期还贷，银行有权要求张先生在限期内清偿全部贷款本息；合同同时约定，由房地产公司为张先生承担保证责任，如果张先生没有按期还贷，房地产公司将先行代其向银行偿债。

　　2006年11月，由于张先生未能按期还款，房地产公司代其向银行清偿了一万多元的债务。随后，房地产公司要求张先生归还为其代垫的一万多元。经多次催要未果，房地产公司起诉了张先生。法庭上，张先生称其之所以不向房地产公司清偿债务，是因为房地产公司到现在为止都没有给其办理房产证，是房地产公司违约在先。

　　分 析

　　法院经审理认为，根据《中华人民共和国担保法》，房地产公司作为保证人，在替张先生偿还贷款后，有权向张先生追偿。至于房地产公司应该及时为张先生办理房产证，属于双方期房买卖合同中的内容，与房地产公司要求张先生偿债一事分属两个独立的合同关系，不能交叉主张。因此，不论房地产公司是否为张先生及时办理了房产证，房地产公司要求张先生偿还欠款的行为都于法有据。最后，法院支持了房地产公司的诉讼请求。

　　提 示

　　本案中，法院之所以没有考虑房地产公司在办理房产证方面是否对张先生存在违约行为，是基于对“合同相对性原则”的运用。根据合同相对性原则，一个合同关系中的权利义务只能约束订立该合同的双方当事人，而该合同关系之外的人既无权向合同当事人主张权利，也不得要求合同当事人履行义务。

　　本案中，房地产公司之所以能够取得对张先生的追偿权，系基于该公司与贷款银行之间的保证合同关系。而张先生要求房地产公司为其办理房产证的根据，则在于双方之间房屋买卖合同关系。张先生以房地产公司没有为其办理房产证为由，拒绝向房地产公司履行清偿义务，实际上等于用自己在买卖合同中的权利去对抗房地产公司通过履行保证合同而获得的权利，这与《合同法》的精神是相违背的。实际上，如果张先生认为房地产公司存在没有及时办理房产证的违约行为，则应通过另行起诉房地产公司的方式，主张自己的权利。

　　在某些交易活动中，往往存在几种合同关系互为依托、交叉重叠的现象，其中比较典型的就是购房活动。一个典型的购房过程的参与主体具有多样性，包括购房人、开发商、银行、房屋中介、物业公司等；与主体的多样性相对应，购房活动将会涉及房屋买卖合同关系、银行借款合同关系、借款担保合同关系、居间合同关系和委托合同关系等。这些合同关系之间相互独立，当事人不能超越特定的合同关系主张自己的权利。

　　一些购房人因为房地产开发商交付的房产不合格，就拒绝向银行还贷，结果被银行起诉后遭遇败诉。原因就在于房屋买卖合同关系和借款担保合同关系属于独立的合同关系，开发商交付的房产不合格，应该向开发商主张权利，而贷款银行与开发商之间并不存在法律上的联系。一些物业纠纷中，购房人因为开发商交付的房产不合格，便认为自己有理由不缴物业费。但是，从《合同法》角度分析，物业合同约束的是业主和物业公司，开发商如果存在违约行为，与物业公司无关。因此，即便房子不能住了，物业费还是应该照常交纳。