物管费新标准会成“硬杠杠”？

　　物管费新标准会成“硬杠杠”？

　　各方代表热议《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》

　　“晶报议事厅”是由晶报与深圳新闻网联合推出的栏目，目的是让政府、企业和市民共话民生、倾听彼此心意，探讨改进方案。昨日上午，第9场“晶报议事厅”主要围绕《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》展开讨论，嘉宾们首先对指导标准提出了一些意见和建议，随后讨论了新标准出台后，收费高的能不能降下来，低的能不能涨上去，以及会对行业产生什么影响。

　　赞同：指导标准解决信息不对称问题

　　许爱国：我认为目前情况下，出台指导标准还是有现实意义。因为目前物业管理市场发育得并不好，业主与物业公司信息不对称，业主处于弱势，所以政府才出面制定一个参考价格，让双方谈判博弈的时候有一个凭据，解决了信息不对称问题。

　　吴立民：我个人认为深圳市重新制定物业管理收费指导标准很有必要，因为原来的收费标准是1997年制定的，已不适合现实需要。我曾在市政府做信访工作20年，发现居民对物业管理投诉相当频繁，主要体现在乱收费、高收费、多收费等。希望标准出台有利于改善这种状况。

　　曹阳：标准还体现了价格主管部门价格管理制度的改革，从管理变为引导。

　　建议：应鼓励物业公司有更高服务

　　董俭：收费指导标准有效期有多长？是不是会一年修订一次，因为现在社会用工成本是一年、两年修订一次，物业管理公司最大的成本就是人力成本，建议适时修订。另外指导标准没有完全体现出对一些品牌物业公司追求更高服务的支持，比如我们有的小区现在就有类似酒店的大堂助理，但是标准中没有这一项。第二，操作环节可能还有一些问题。比如业主只要很低档次服务，少出点钱，但是金地有自己的管理标准，太低的服务是做不到的，那就只有选择退出。

　　刘兵：我认为对做品牌的物业公司来说，这个标准既起不到一个刺激作用，也起不到一个规范作用，当然可能对整个物业管理市场会起到规范作用。

　　王荷：这个标准对于行业的影响，我持谨慎态度。这个标准出台后，我们企业要遵循，如果不出台，我们就听业主的。

　　王耘：收费指导标准考虑的是绝大多数情况，政府发布指导价格标准，从成本来讲，是一个社会平均成本。但是如果物业公司提供的服务质量、内容、深度超出了指导价，还是允许的，指导标准对这块也留出了空间。第二，这个标准是一种参考。从法律上说不是强制性的，可以参照，也可以不参照。

　　说到操作环节，小区的物权属于业主，我认为如果业主真的要低价低服务，那是他们的权利，应该尊重业主意见。物业公司如果做不到，就可以退出。这是市场行为。

　　担忧：指导标准将变“硬性标准”？

　　主持人：两家物业公司的代表，是否觉得这个收费指导标准接近实际呢？

　　刘兵：从基础的服务来说，基本上是接近的。但实际上，前期物业管理费一旦确定后，不管收费是高了还是低了，合理还是不合理，业委会成立后，要改变收费标准很困难，这个标准是一把双刃剑，一方面对规范前期物业管理收费有一定的作用，另一方面，业委会成立后，就想价格最好还能降一点，只能比指导标准低，不能高，指导标准就会变成一种硬性标准，我们很难协商重新定一个价格。

　　董俭：这个标准可能变成硬性的标准，因为要调高物业费，很难；要调低它，很容易。但是假如要调低，业主会问为什么调低，是你以前是暴利还是准备降低服务标准？又假如调高一分钱，业主肯定会问，钱到哪里去了？

　　预期：深圳物业价格不会有大波动

　　主持人：新的指导标准出台后，对比现行指导标准，高层住宅是有所下调的，最高一级和最低一级分别下降27%、13%，是不是有很多业主会拿着这个标准要求降价？

　　曹阳：这个下降的百分比是对照10年前制定的标准而做出的。实际上，目前新标准是跟现行收费状况吻合的，实际下调和上升部分在一定程度上已经提前3、5年消化掉了。

　　董俭：我认为不会的。因为现在的价格就符合现在的服务。

　　吴立民：业主不会盲目要求降价，业主根本上要的是好的服务，质价相符的服务。如果服务能提高，涨价也是可以的。

　　希望：通过制度建设来解决根本问题

　　许爱国：长远来看，我觉得这个指导标准不能解决物业管理的真正问题，真正应该解决的是制度建设问题。应该扶持业主委员会，让业主委员会健康地运作，让他们每天用一千双眼睛、一万双眼睛来监督物业公司。

　　雷文优：深圳市住宅区成立业主委员会比例大概是50%多，不到60%。这个比例在全国来说，仅次于上海。2005年深圳市开始实施业主大会和业主委员会指导规则后，成立速度快了很多，运作相对规范了很多。

　　王耘：对于指导标准今后定位的问题。我觉得不能依靠收费指导标准解决物业收费所有问题。最根本的是应形成市场化的定价机制，要尊重业主大会、要推广物业管理招投标机制。

　　□嘉宾寄语

　　深圳市人大代表吴立民：出台指导标准是件好事情，但是有关部门要认真调查研究。而要真正解决物业收费问题，不是一个指导价格就可以解决问题，最终要靠制度建设。

　　四季花城业委会主任许爱国：希望今后该政府管的政府管，政府定一个大的框架后，该社会管的社会管，该个人管的个人管。政府鼓励、引导业主成立业委会，把社会各个层面应该自我完善的、自我能够循环的，交给他们完成，政府投入更多精力做制度方面的建设。

　　深圳市金地物业公司品牌部经理董俭：物业管理行业是一个保本微利行业，没有什么暴利。

　　金地金海湾管理处主任刘兵：希望指导标准出台后，政府部门多借助一些新闻媒体，做一些正面宣传报道，包括我们讨论过程中提出的一些误解，使制度更好地得到执行。

　　深圳市开元国际物业公司助理总经理王荷：我们会积极为行业健康发展努力。

　　深圳市物业管理协会曹阳副会长：虽然是一个指导价格，但是它基本上还是以市场为趋向，最终实施过程中，还是要以市场意识为主。

　　深圳市物价局价格处王耘科长：感谢晶报给我们提供这么一个征集意见的平台，下一步我们会对方案进行修改完善，让政策能尽可能的符合市场的需求。

　　深圳市国土资源和房产管理局物业处雷文优科长：呼吁广大业主提高法律意识、市场意识，积极投入到物业管理的事务中来，积极参与物业管理工作。我们也将进一步推动业主大会和业主委员会的成立工作。