遭遇房屋质量问题怎么办？

^{如果业主收房时遇到像墙内管线渗漏（上图）、渗水造成一层地面下沉（下图）等质量问题，可向开发商要求施工单位返修。}

　　商品房质量问题由来已久。早在2002年，知名律师秦兵就提出过204条，对房屋质量、购房陷阱和收房验房问题进行过详细的探讨，并提出过对策。近两年，北京接连出现多起因屋顶渗漏、面积缩水、墙体开裂、管线未铺、市政水电未通等导致业主和开发商产生纠纷的案例。

　　大部分收房纠纷未能解决

　　珠江骏景顶层漏水、国际友谊花园面积缩水、荣丰2008劣质楼板、时代庄园临时电问题……这些被媒体公开报道过的案例中，有的通过诉讼或协商解决了问题，得到了补偿，但大部分最后都拖延未能解决，如业主本人未实施整改，则房屋仍存在安全隐患。

　　北京驰跃翔工程监理有限公司工程师张之刚介绍，虽然北京市建委规定了分户验收制度，对房屋结构、墙体等进行检验，但由于人力、技术的限制，对户内的一些细节问题关照不够。收房时，业主仍然需要专业人员的帮助，对厨房、卫生间的通风系统、下水管道、墙体“空鼓”现象、电线接入等进行检查。

　　明确责任方，“抱团”谈判

　　在收房阶段请专业人士如验房师等协助验房，目的是为了发现问题，及时解决问题。而新房从立项、承建到交付使用，都有相关部门和公司负责，开发商、承建商、门窗等材料的供应商、规划、电力、消防部门、煤气公司等，交房前是谁的责任谁负责。业主可以就重大、普遍性问题“抱团”集体维权，与开发单位谈判、协商解决，该整改的整改，该补偿的补偿，否则一旦入住后就很难再追究了。

　　当然，维权过程中争取相关政府部门的支持也非常重要。建委系统的质量监督站一直是个被忽视的部门，其实作为行业主管部门，监督站在协调开发商、承建商、监理公司等各方关系时具有重大作用，争取该部门的介入和支持，督促其向相关单位追责，是业主重点要做的。

　　把物业纠纷消灭在萌芽状态

　　有调查显示，北京80%以上的物业纠纷都源于开发商遗留问题，业主入住后，开发商往往将责任转嫁给物业，而很多业主也以房屋质量问题得不到解决为由拒交物业费，由此产生诸多矛盾。

　　仁和律师事务所孟宪生、忆通律师事务所李苏滨等律师均认为，业主维权选择一个恰当的时机很重要，在收房阶段把问题都罗列出来并解决掉，可以避免入住后的很多纠纷。

　　■案例剖析

漏水歪墙一定要返修

　　●借鉴事件

　　上海沙龙漏水事件不了了之

　　●业界支招

　　主体结构质量不合格的，买受人有权退房；裂缝、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵，业主可与开发商谈判要求施工单位返修，返修完毕后联合验收

　　事件回放

　　2003年10月雨后的一天，上海沙龙业主去看将要交付的房子时，发现大面积的渗水、裂缝现象。不少业主家里的裂缝都出现在承重墙上。

　　对此，在开发商出具给业主的公开信中如此解释：据专家介绍并向北京其他一些房地产项目了解，得知诸多项目在该次降雨中都出现了类似的渗水现象，此种现象乃建筑工程通病。同时表示，为了对业主负责，公司决定对房屋窗户、墙面重新做防水处理，延期10天交房。

　　10天后，部分业主再次来到沙龙，发现裂缝补上了，外立面的防水也重新做过了，但是门框不正、墙壁不正、暖气安排不合理等问题依然未改。业主们反复催促开发商，始终得不到彻底解决。“实在耗不起，”当时，包括徐先生在内的很多业主都接受了这个方案，收了房，漏水问题最后不了了之。

　　（《京华时报》2004年2月20日报道，有删节）

　　支招

　　北京永惠华建筑科技有限公司负责人永惠华：交付的商品房存在裂缝、局部渗水漏水、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵时，如果合同中明确约定有退房条款，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，根据《商品房销售管理办法》，买受人认为可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。

　　北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华建议：在不退房的情况下，业主可与开发商谈判，要求施工单位返修，写出细致的书面报告，在开发商、质量监督站及准业主处分别备案；返修完毕后，由开发商聘请有资质的监理单位，与设计、施工单位、准业主代表或准业主自己邀请的专家，联合验收。

　　惠诚律师事务所袁前岭律师：对于质量瑕疵造成的损失，业主可请质量监督部门对原因和损失数额做出鉴定，作为支持赔偿的证据。

面积缩水要靠数据“说话”

　　●借鉴事件

　　国际友谊花园面积缩水追回千万赔款

　　●关键点

　　请来有资质的测绘单位重新测量

　　事件回放

　　2002年夏天，在北京国际友谊花园的业主们偶然发现，其房产证上标注的楼层是22、19、17层，购房时是按此来计算总建筑面积的，但实际楼层是21、18、16层，业主们多公摊了3层面积。百余名业主当即找到北京的测绘单位，但没有一家愿意为此重新测量。无奈之下，业主们只好从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。

　　2002年6月14日，上海方面提供的测绘结果显示：小区面积9314.26平方米，比北京市房地产勘察测绘所之前出具报告中的10675.86平方米少了1361.6平方米。除此之外，报告还认为之前的测量多算了8000多平方米的公摊面积，合计金额高达1亿多元。在铁证面前，开发商支付了2000余万元的赔偿。

　　（本报去年3月10日报道，有删节）

　　支招

　　惠诚律师事务所袁前岭律师：房屋面积缩水仅靠目测是不能作为依据的，而且公摊方面开发商设置了很多陷阱，或者把地下人防、或者把会所等不能分摊的公建设施也计入房款中。因此要请有资质的测绘单位重新测量，以此作为主张权利的依据。

要收集材料及工艺的证据

　　●借鉴事件

　　荣丰2008出现“劣质”隔板，开发商退回部分款项由业主自购楼板

　　●业界支招

　　合同或广告中一般会标明材料及工艺，要找行家帮忙看以及保留证据

　　事件回放

　　2005年7月2日，荣丰2008近百名业主聚会，就收房时发现的隔板质量问题向开发商“讨个说法”。荣丰2008主打小复式户型，中间用楼板隔开，“有业主用脚一跺，楼板就出现裂缝，那种板不适合做楼板，”业主于女士回忆，在业主坚决要求下，荣丰出示了一份检测报告显示“10公斤重钢球从1.2米处自由落下，板材呈裂状”。对此，荣丰坚持说，用做搭建隔板的海天板符合国家质量认证标准，不存在质量问题。业主群情激愤，组成了维权小组开始提出“集体退房”解决问题，但开发商不予理会。后来针对楼板问题，业主设法与开发商进行商榷，最后，开发商退回了一部分款项，业主自行购买了楼板安装。

　　（《中国经济时报》2005年9月29日报道，有删节）

　　支招

　　北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华：房地产买卖关系中从合同制定、备案到房产证办理的全部流程几乎都是由卖方来完成的，买方几乎完全不知情，这就大大增加了消费者权益受侵害的可能性。“集体退房”会有多大的效果？大家都没有把握。因为大多数业主对房子本身都表示认可，房和隔板都是“合格”的，症结在于功能界定模糊，这个厚2.4厘米的合格板材不能承受一个人的重量，不能用做地面隔板。

　　对这种材料和工艺问题，开发商一般都会在合同或广告中标明，业主应事先找懂行的人帮忙去看，而不是自己不懂就签合同，否则发现问题后很难争取权益。

　　消费者权益法律事务委员会邱宝昌律师：业主在发现问题时要注意收集证据，比如合同、销售广告等。

　　■小贴士

　　收房先验“两书一表”

　　根据合同规定，开发商需提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

　　实体方面，主要看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（一般不超过3%）。

　　产权证可自行办理

　　目前产权证多由购房者委托开发商、代理机构或律师等代办，代理费从400元至5000元不等。但是，贷款合同并没有规定开发商代办就应该收取代办费，除非购房合同有特殊约定，否则业主可以要求开发商代为办理产权，而不需交纳代办费。如果已委托开发商代办而又想自己办理的，可用书面通知撤销对开发商的授权，结束双方之间的委托代理关系。

　　不交物业费不给钥匙属无理

　　按照规定，开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙，但物业公司无权以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另外，契税、公共维修基金的支付方式可由业主选择自行到银行交纳，开发商和物业公司无权强行要求代办。

　　■重要提示

交付条件未具备先入住难索赔

　　在收房过程中，有的业主担心不按开发商通知的时间收房，会失去主动权，或由于种种原因，明知存在问题却先行收了房。

　　对此，专家建议，购房者首先应注意通知的有效性。开发商发出该通知的时间要在房屋交付期限之内，必须是书面形式，且发出通知时，合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。口头通知或者在不具备交付条件的情况下发出的通知，均应视为无效，购房者可以不接受，由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。

　　如果开发商通知入住的时候房屋不具备交付条件而购房者入住了，就是实际接收了房屋，那么再以延迟交房来进行索赔就比较困难，且不经审查而匆忙入住，有可能丧失退房和获取赔偿的权利。