股份制购房暗藏风险

　　所谓股份制购房，是指在投资者之间以入股的方式联名买房，分摊投资成本。由于这种联名购房是多个投资者之间协议入股出资，具有共同投资、分摊风险、共享收益的特点，因此被称之为股份制购房。那么，这种股份制购房真能保证实现低投入、高回报吗？北京市海淀区法院民三庭法官宋硕对股份制购房涉及的法律问题进行了解析，提示消费者谨慎行事，防范风险。

　　意见分歧难协调

　　股份制购房能在短时间内迅速出现，原因有三：一是房价走势较难把握，股份制购房可分担投资风险。二是热点地区相继出台限购政策，股份制购房可实现申购资格的资源共享，达到购买条件。三是房贷首付比例提升，股份制购房可满足资金需求。

　　然而，看似美妙的股份制购房，在实际操作中却可能面临诸多困境。首先，房产选购难以协调。由于股份制购房有多人参与，在选购阶段，无论是在房屋户型、地域还是使用年限等多方面极易产生不同意见，从而产生矛盾，使得房屋选购错失良机。其次，房屋出售时机难以统一。对于房产价格走势的判断存在诸多不确定因素，因此在股份制购房人内部可能会产生“出售”或“持有”两种分歧意见，相互猜忌，最终陷入合作僵局。第三，损失承担难以明晰。如在房价上涨时，股份制购房人之间未能达成出售意见，继而在持有阶段遭遇房价下跌，房屋无法获利出售，而持续持有又将增加投资成本时，股份制购房人内部可能会因损失承担不明，责任分担不清，导致相互推脱责任，甚至由此引发投资人之间反目。

　　【法律提示】

　　隐名投资的股份制购房人，可能承担巨大的法律风险。所谓隐名投资是指投资人实际出资投入了购房款，但由于其资格不符合国家规定的购买条件，因而在房屋产权证中记载符合申购资格的第三人为房产所有人的一种投资方式。从表面上看，隐名投资人的行为规避了限购规定，达到了投资房产的目的，但依据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。可见，只有记载于房屋产权证上的房屋所有人才能受到法律的保护。因此，在实践中，一旦隐名投资人与产权证中记载的第三人之间产生分歧，该第三人便有权擅自处置所投资房产，而作为隐名投资人而言，只能请求擅自处分人给予经济损失赔偿，但却无法依据房屋产权人身份主张追回房产。

　　房贷违约危害重

　　股份制购房从本质上讲是一种投资行为，因此，为追求更高的资金回报率，投资者普遍青睐凑足首付款后，余款通过向银行借款的方式解决。在签订借款合同时，银行对借款人的还款日期及还款方式均会进行明确约定，除此之外，大部分银行对借款合同履行期间的违约责任亦进行了特别约定.通常当借款人累计或连续逾期还款次数达到借款合同约定的解除情形时，银行大都会依据合同约定，行使解除权并要求借款人提前偿还贷款本金及利息，即便借款人在诉讼中将拖欠款项足额补缴并承诺今后按时守信还款，银行也大都不肯让步。此外，借款合同亦约定，在购房人取得房屋产权证后应进行抵押登记，如果借款人未能按期偿还贷款，银行有权对抵押房产申请进行拍卖，从而行使优先受偿权。由此可见，一旦房产市场价格产生波动，股份制购房人资金链断裂或内部产生分歧意见，不能按期足额还款的话，不仅有可能遭到银行起诉，被判一次性支付剩余贷款本金、利息、罚息及承担相关诉讼费用，亦可能会面临银行申请拍卖所购房屋用以偿还贷款本息的尴尬境遇。

　　【法律提示】

　　当前，各大商业银行均加强了对借款人的资信审查力度，并实行差别化信贷政策，对此，股份制购房人会寻找或推选没有购房记录且信用良好的个人作为借款申请人，以期顺利获得房贷。然而，一旦出现逾期还款记录，对于借款人而言，不但会因其不良的信用记录，在日后申领信用卡、消费贷款以及出境等诸多方面遭受阻力，更为严重的是，如因房贷违约被银行起诉时，由于借款合同中并未记载其他股份制购房人，因此，只能由借款人先行偿付，继而再向其他股份制购房人追讨，可见，借款人的个人信用不仅要在房贷合同履行期间面临背负不良信用记录的风险，还要担负巨额贷款的偿还责任，可谓风险巨大。

　　刚需购房遇困境

　　国务院在1月26日公布的“新国八条”中明确规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。因此，为达到投资购房的目的，在股份制购房人中，必须要有符合购买条件的个人参与。在实际操作中，所购投资住房将会登记在符合购房条件的个人名下，由股份制购房人依据市场行情共同决定出售时机。然而，在国家调控政策的引导下，房价上涨过快的势头已经得到遏制，加之国家对个人购买住房不足5年转手交易的，要按其销售收入全额征税，可见，要想短期之内获得大幅投资回报已不切实际，这就必然决定了在房屋出售前会有一段漫长的持有待售期。

　　【法律提示】

　　股份制购房人不仅要共同面对随时可能出现的房价市场波动，同时，由于受限购政策的制约，房屋产权证中记载的产权人有可能会因为持有住房达到本地区规定的限购条件，不符合申购资格，无法为自己家庭购买自住房产，满足自身刚需住房需求。此外，由于房屋产权证中记载的产权人为房屋权利人，因此，如果所购房屋在待售阶段遭遇房屋质量、房屋出租、房产交易、银行房贷等纠纷时，该产权人不仅要以本人名义同开发商、物业、房产行政管理部门、银行等单位进行沟通，严重的还可能会因相关纠纷到法院进行诉讼，而在聘请律师或相关专业人员参与处置纠纷时，亦必须得到产权人的授权。可见，具有购房资格的个人参与股份制购房，不仅有可能使自身刚需购房资格灭失，错失最佳购房时机，还要腾出更多的精力应对后续房产纠纷，可谓得不偿失。