商铺销售暗藏陷阱

“售后包租”

“首付8万，月租2500，售后包租，每年回报率达10%以上”。翻开近期的房产广告，不乏这种“产权式商铺销售、售后包租”的惊人诱惑。

　　难以预料的预期收益

　　有的开发商在售房过程中抬高价格，用“返租”吸引投资者，真正的经营潜力并不大。由于国内尚缺乏相关的法律保障，一旦开发商破产或者出现资金问题，其“返租”承诺将不可能兑现，租金的预期就很难保证，到时候用高价买下商铺的投资者将蒙受损失。

在已趋饱和的城市中心商业圈内，能否像售楼者所言商铺还有巨大的升值空间，就很值得投资者考虑。一般说来，商铺价值需要投资者从城市规划、商圈潜力等方面综合考虑，不能一味“诱”于预期。再说，眼前的高租金并不能保证持续6年、10年或更久都能以相同的租金水平出租商铺。考虑到物价上涨等因素，是否能得到期望中的“收成”，还得仔细计算。

楼市泡沫的埋单人

明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去。这样，大量“博傻”的诞生引发了大量投资行为出现，并“促进”房价的飞涨，产生“泡沫”。而涨幅过快时，预期就将很难达到，这时就会出现大量违约现象。银行为减少损失，将会没收房产进行拍卖，这必将促使房价下跌，其他供楼者也会遭受“连坐”，整个楼市“泡沫”就会破灭。

　　一位房产界人士坦承，售后包租对开发商来说是没有风险的，卖了就是别人的了，就算最不济也能亏得起。即使租金低于承诺的比例，自己补贴点也没有什么，因为前期销售利润太高了。在售楼书或广告中，开发商对“售房返租”往往提出极具诱惑力的投资分析。根据开发商的预算，在包租前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，但同时，商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。

　　业内人士说，“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预先提出来了。

　　显然，最后为“楼市泡沫”埋单的只能是有苦说不出的投资者。

　　投资风险不可小视

“一铺旺三代”的传统观念让众多市民选择投资商铺，很多投资者诱于“先售后租、售后包租”稳定的高回报率，倾囊而出。

　　但在现实生活中不难发现，很多原先炒作很火的商铺由于管理混乱或经营不善，价格如同瀑布飞溅一落千丈。如长沙的黄兴南路步行街，开始时炒作甚猛的“金光大道”，仅一年多时间就落得个“潦倒”大道的境地，90%以上的商户已经搬迁，商铺根本“无人问租”。而据业内人士称商铺的隐性空置率已达15%~20%。

由于经营失败带给投资者的另一个风险就是投资没有退路。住宅可以转手卖掉，经营失败后的产权商铺有谁还会接盘呢？事实上，一旦日后的经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的开发回报，经营者也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”，只有投资者慢慢品尝。显然，零风险只是针对开发商而言，对于投资者就是一句骗人的鬼话。