物业纠纷出现四个新特点

　　到今年9月30日，我国《物权法》就实施两年了。在此之际，北京市朝阳区法院对两年来受理的有关物业管理纠纷案件进行分析，总结出四大新特点：

　　一是业主主动维权意识增强，维权手段和途径多样化。相较以往传统的物业纠纷案件集中于物业公司起诉业主索要物业费、供暖费，业主仅在应诉答辩时对物业公司的服务质量被动提出质疑相比，现阶段的物业纠纷主要表现为：一是对于物业公司在实际工作中侵害业主合法权益的现象，业主多能够主动起诉；二是多数业主积极主动地向有关行政主管部门反映问题，要求通过行政手段解决；三是相当部分的小区自主成立业主大会或业主委员会，通过与物业公司重新签订物业服务合同或更换物业公司的途径进行维权。

　　二是业主维权关注的权利细节化、专业化、扩大化。一方面更加注重对高品质生活的追求，业主与物业公司或开发商发生纠纷不仅仅对房屋质量等直接关系日常生活的基本问题提出需求，更着眼于为自己营造高品质的生活环境。如业主针对电梯运行产生的噪音、房屋安装玻璃的安全性能、小区绿地问题等提起诉讼。该类纠纷的解决往往需要参照相应的行业标准和技术规范，因此较为专业，需要咨询相关领域的专家或专业部门。另一方面业主所关注的权利范围不再局限于自身专有权，更多的着眼于成员权和共益权的维护和行使。如业主因物业公司将小区公共区域用于经营而起诉要求确认收益等。

　　三是业主维权的群体性特征明显，潜在影响面较大，容易引发连锁反应。由于现阶段物业纠纷所涉及的权益带有较强的公共性，往往由多名业主作为共同原告提起诉讼，因此集团诉讼案件所占比例较大。而伴随网络等媒介手段的发展，不少业主选择通过网络进行沟通交流，联合起来进行诉讼，案件处理结果的影响力不仅限于当事人本身，往往会对整个小区业主的相关权益产生影响，波及广泛，案件处理不当容易引发后续连锁纠纷。

　　四是业主在维权过程中的弱势地位仍然明显，矛盾难以化解进而导致恶性循环。一是主体资格问题。部分物业纠纷中涉及标的关系到全体业主权益，而在未成立业主大会或产生业主委员会的小区，征集全体业主作为共同原告起诉在实践中无法实现，部分业主提起诉讼会遇到主体不全的法律障碍。二是举证问题。物业公司在提供服务的过程中存在瑕疵或有侵害业主合法权益的行为，但囿于业主往往不具备相关法律知识，无法及时有效地采取证据保全措施，故在诉讼时面临举证不能的困境。由于上述问题的存在，业主常常会采取以不履行义务的方式对抗物业公司或开发商，如拒绝交纳物业费或供暖费等，进而导致物业费、供暖费纠纷不断增多，物业公司与业主的矛盾进一步激化。

　　采访手记

　　尽管《物权法》对建筑物及其配套设施的权属问题有了相应的法律界定，但北京市昌平区法院经过调研认为，物业纠纷类案件仍然执行难，其原因主要有以下三个方面：

　　一是物业公司管理和服务本身存在诸多问题。一些物业公司管理制度缺乏规范，人员管理混乱，物业服务不到位是业主反映的普遍问题。这也成为业主不履行物业服务合同，不交或拖交物业费的原因和借口，造成物业纠纷类案件执行难。

　　二是物业公司与业主间关系僵化。由于物业公司与业主之间在物业管理、服务的质量和水平及物业费的收费水平和标准等问题上存在分歧，并长期得不到解决，导致双方关系僵化，业主对物业公司普遍存在抵触情绪，影响物业纠纷类执行案件的自动履行，进而造成此类案件执行难。

　　三是作为被执行人的业主心存侥幸心理。物业纠纷类案件往往涉及居住于同一小区内多户业主的切身利益。业主一方的当事人众多，是物业纠纷类案件的一个显著特点。因此，作为被执行人的业主大多心存“法不责众”的侥幸心理，造成此类案件执行难。

　　针对以上原因，北京市昌平区法院采取以下措施，妥善处理物业纠纷类执行案件：一是建议物业公司不断改进物业管理和服务的质量和水平，从根本上减少物业纠纷类案件。对于业主反映的、物业公司在物业管理和服务方面存在的问题和不足，该院在案件执行过程中及时将其反馈给物业公司，并建议其不断改进物业管理和服务的质量和水平，从根本上减少物业纠纷类案件。二是在执行过程中注重缓和物业公司与业主间的关系，实现法律效果与社会效果的统一。针对业主与物业公司间关系僵化、容易产生矛盾的实际情况，该院在执行此类案件时注重协调和缓和双方当事人之间的关系，努力实现法律效果与社会效果的统一。三是对当事人积极开展辨法析理的同时，合理采用强制执行措施。由于物业纠纷类执行案件涉及当事人较多，处理不当容易引起业主不满，引发群体性纠纷。对此，该院对于拒不履行生效法律文书的当事人注重开展辨法析理和说服教育工作，打消其侥幸心理，促使其自觉履行。同时，针对案件的实际情况合理采用冻结、查封、扣押被执行人财产及对被执行人进行拘留、罚款等强制执行措施，加大法律威慑力度，维护司法权威。